论道从万物仓谈轻资产管理及跨地域发展模式

从物业管理的平台化策略角度考虑，物业管理是吸附多种业务需求的良好的平台，平台业务分为自营型和交易型，不管何种方式，特别是自营型业务，都要尽可能执行轻资产业务模式，同时要考虑跨地域发展及管理，这是因为物业管理企业不属于资金密集型行业。

万科物业在积极尝试尝试轻资产管理及跨地域发展模式，以万科物业推出的“万物仓”业务为例来概要说明。

一、万物仓简介

万物仓是自存仓的一种，又叫迷你仓，是一类储存物件的小型仓库，自存仓业务是自2010年从欧美、港台传入中国大陆的一种新的业务形态，万物仓是由万科物业于2012年在国家商标局注册、依托社区闲置场地而开发的一种新的经营产品，配置仓体设备、安防智能化设备、智能除湿设备、消防设备、辅助工具，利用物业资源（客户界面、运营成本、属地资源）优势，形成一个较高投资回报的生意，专注于社区自助存储市场，为客户提供个人及家庭闲置性、季节性、收藏性物品的定制空间，及包装、存储的解决方案。

二、万物仓的商业定位与商业模式

万物仓定位：北上广深高端社区自存仓业务，是社区收纳系统解决方案服务商。

国内其他自存仓公司，大都复制国外模式，在商业区或城郊租赁或购置大面积低价值的场地/厂房，改造分割成小型仓出租。万物仓的社区模式与之相比最大的区别在于充分利用社区物业资源，以降低运营成本（场地租金、改造成本、人力成本、营销成本等），满足便捷安全的客户需求，获得更多投资收益。

万物仓商业模式：采取社区特许加盟模式，加盟方投资，由万物仓公司做品牌管理输出和订单管理，实行远程及统一后台管理模式，包括选址、建造、促销、远程仓库管理、数据库管理等。

经过近2年的发展，万物仓在北上广深、苏州和武汉已经有45家加盟店先后开始营业，平均出租率已经达到73%，并已经开始与物业管理同行开展合作。

三、万物仓的跨地域管理之道

1、微信端软件，让业务网络化、平台化

随着万物仓业务的发展，跨区域管理问题逐步凸显：至2013年底，万物仓已进驻全国7个城市，45个项目，异地管理消耗了万物仓公司较多管理资源，销售情况、财务账款的信息均需要各门店项目人工反馈，存在一定的管理风险和滞后性。为此，根据集团高级副总裁、物业首席执行官朱保全的要求，万物仓基于微信端开发公众服务号软件。软件将所有万物仓门店数据化、网络化。在软件后台建立所有万物仓门店及仓位数据。同时客户通过手机端微信，可以进行仓位选择，支付“购买”（如下图）。

2、二维码门禁等新技术应用，加强对门店终端管控

通过软件平台，万物仓将销售网络化、平台化后，实现了对销售环节的远程管理。同时，万物仓研发二维码远程门禁管理系统及温湿度远程传感监测系统，并将这两套系统与软件平台打通。客户使用微信端软件租赁仓位后，可以获取由软件系统生成推送的二维码，在二维码门禁终端刷码进仓。另外，二维码授权不同，亦可监测巡仓人员（指定二维码授权人）巡仓次数和时效性，实现对门店终端的控制权。

3、属地巡视与“习以为仓”行动，开展基层员工“支持与训练”

作为远程技术手段的补充，万物仓推行“习以为仓”属地行动，对异地门店包括项目第一负责人、客服、出纳、安全、保洁、设备在内的人员进行专业技能方面的支持与训练。在线上平台的基础上，有效利用线下的物业管理资源实现属地的标准管理和营销动作。

因此，万物仓是比较典型的线上线下高效结合的一种社区生意模式。

从万物仓的经营模式来看，物业管理平台可以依托社区线下资源、通过技术手段特别是移动互联技术和IT平台，实行轻资产的跨地域管理模式，实现快速复制，打通线上与线下，这将是物业管理平台化多种经营的一个重要方向。

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