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关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知(深度解读)

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财政部 税务总局

关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知

 

财税〔2018〕57号

 

各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局)、地方税务局,西藏、宁夏自治区国家税务局,新疆生产建设兵团财政局:

为支持企业改制重组,优化市场环境,现将继续执行企业在改制重组过程中涉及的土地增值税政策通知如下:

 

【侃侃财税at海南 注:本文与财税[2015]5号文的内容90%以上相一致,不同部分为执行期限等,由于财税[2015]5号文执行期限止于2017年12月31日,所以本文可以认为是财税[2015]5号的继续执行与进一步细化。】

 

  一、按照《中华人民共和国公司法》的规定,非公司制企业整体改制为有限责任公司或者股份有限公司,有限责任公司(股份有限公司)整体改制为股份有限公司(有限责任公司),对改制前的企业将国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下称房地产)转移、变更到改制后的企业,暂不征土地增值税。

本通知所称整体改制是指不改变原企业的投资主体,并承继原企业权利、义务的行为

 

【侃侃财税at海南 注:需要关注三点:一、符合公司法规定的企业改制;二、本文所称的房地产,不仅仅限于商品房、商铺等范围,而是扩大到土地、地上建筑物及附着物等更大的范围;三、整体改制,不改变原企业投资主体,可理解为投资方(股东)不变。】

 

二、按照法律规定或者合同约定,两个或两个以上企业合并为一个企业,且原企业投资主体存续的,对原企业将房地产转移、变更到合并后的企业,暂不征土地增值税。

 

【侃侃财税at海南 注:无论是吸收合并还是设立合并,原企业投资主体存续,可理解为投资方(股东)不变。】

 

三、按照法律规定或者合同约定,企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业,对原企业将房地产转移、变更到分立后的企业,暂不征土地增值税。

 

【侃侃财税at海南注:公司分立,仍然强调原企业投资主体相同这一条件。另外要注意,成立分公司、成立子公司与公司分立是不同的情况,不能享受房地产转移、变更的土地增值税优惠政策。】

 

四、单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资,对其将房地产转移、变更到被投资的企业,暂不征土地增值税

 

【侃侃财税at海南 注:本条要结合下一条来理解,非房地产开发企业以房地产作价投资入股非房地产开发企业的,暂不征土地增值税。】

 

五、上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形

 

【侃侃财税at海南 注:上述改制重组政策是指以上四条,而不仅仅指第四条。所以针对房地产开发企业就出现以下几种增收土地增值税的情况:

一、房地产开发企业的整体改制,涉及房地产转移、变更的,要征收土地增值税。

二、房地产开发企业所参与的企业合并行为,涉及房地产转移、变更的,要征收土地增值税。

三、房地产开发企业所进行的公司分立行为,涉及房地产转移、变更的,要征收土地增值税。

四、房地产开发企业以房地产作价投资入股、或者非房地产开发企业以房地产作价投资入股房地产开发企业,涉及房地产转移、变更的,要征收土地增值税。】

 

六、企业改制重组后再转让国有土地使用权并申报缴纳土地增值税时,应以改制前取得该宗国有土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用,作为该企业“取得土地使用权所支付的金额”扣除。企业在改制重组过程中经省级以上(含省级)国土管理部门批准,国家以国有土地使用权作价出资入股的,再转让该宗国有土地使用权并申报缴纳土地增值税时,应以该宗土地作价入股时省级以上(含省级)国土管理部门批准的评估价格,作为该企业“取得土地使用权所支付的金额”扣除。办理纳税申报时,企业应提供该宗土地作价入股时省级以上(含省级)国土管理部门的批准文件和批准的评估价格,不能提供批准文件和批准的评估价格的,不得扣除。

 

【侃侃财税at海南 注:享受以上改制重组的土地增值税优惠政策的企业再次转让国有土地使用权的,不能以作价投资入股时的价格作为“取得土地使用权所支付的金额”扣除,而应该以改制前取得的价格及支付的费用作为“取得土地使用权所支付的金额”扣除。简而言之,不能以评估价作为成本扣除,而应以原始成本作为成本扣除。

以上条款只是针对普通的企业,如果土地投资入股是有国有背景的,又经省级以上(含省级)以上国土管理部门批准、作价投资入股的,则应按投资入股时的评价作为成本扣除。前提是要有相关的批准文件、评估文件。】

 

七、企业在申请享受上述土地增值税优惠政策时,应向主管税务机关提交房地产转移双方营业执照、改制重组协议或等效文件,相关房地产权属和价值证明、转让方改制重组前取得土地使用权所支付地价款的凭据(复印件)等书面材料。

八、本通知所称不改变原企业投资主体、投资主体相同,是指企业改制重组前后出资人不发生变动,出资人的出资比例可以发生变动;投资主体存续,是指原企业出资人必须存在于改制重组后的企业,出资人的出资比例可以发生变动。

 

【侃侃财税at海南 注:出资人不发生变动是指不能多,也不能少,必须一样。但是出资比例可以发生变动。

投资主体存续,是指出资人一个都不能少,但是可以多,即有新的出资人进来。这个概念主要是针对企业合并的情况的。

 

九、本通知执行期限为2018年1月1日至2020年12月31日。

 

财政部税务总局

2018年5月16日









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