并购重组大潮进入加速阶段,关键是适合企业!

随着各地调控政策持续深化，房地产公司分化态势进一步加剧，行业集中度进一步增加。越来越多大型房企通过地产基金运作、资产证券化、公司股权抵押等方式的合作，加大并购杠杆率，完成并购活动。　

房地产行业横向并购仍为重点

数据显示，房地产行业横向并购是收并购活动的重中之重。2016年，房地产开发类并购交易数量和交易金额均超过45%，进一步助推房企低成本资源储备与区域布局优化。在土地价格不断走高的背景下，大型房企通过灵活利用并购等手段获取新项目资源，在增加企业土储资源的同时利用控制成本提升未来盈利能力。

　　

不仅如此，在行业并购整合、兼并加速的背景下，大型房地产服务商不是在并购整合，就是在进军并购整合的路上。

央企与品牌房企并购整合将加剧中小房企“离场”

从目前行业竞争格局来看，千亿房企的竞争暗潮汹涌，一方面是大型房地产上市公司在产品、项目、资金、管理等要素的绝对优势下强者恒强；另一方面是中小企业的断臂求生或黯然离场。中海系、招商系、保利系、绿地等央企、国企房企试图通过重组形成“巨无霸”联合体，争夺未来行业老大的地位，竞争异常激烈。对于大型房企来讲，行业内的收购机会也不会错过，比如碧桂园2016年拥有722个项目（2015年379个），全年共获取413宗土地，其中收、并购获取的有167宗，收并购金额占土地总价49.5%，考虑到碧桂园的开发项目三四线城市占比较高的因素，收并购项目占比应该超过金额占比的49.5%。保利地产2016年拓展项目112个，拓展容积率面积2404万㎡，其中，通过并购、合作方式取得面积占比75%，同比增长84%。融创2016年积极推进并购，近两年来收购天朗、中渝置地、融科智地、金科等房企的项目或股权，进行规模化扩张，在44个城市拥有239个项目，只有88个是100%权益，合作开发项目151个占比63.2%。在此背景下，中小房企的生存空间将被进一步压缩。

越来越多中小房企由于拿地能力、开发能力、融资能力等方面局限性，无法实现成本覆盖，面临资金链断裂危机。未来将有更多中小房企被收购，房地产行业将呈现规模化聚集与并购频发的局面。　

在2017年房地产企业竞争如此激烈的的情况下，行业集中度加速提升已成为必然。

金融机构“降杠杆”将导致部分房企资金链断裂被收购或整合

“历史经验表明，每一轮市场调整期的到来都将有一批房企退出房地产市场，行业‘大鱼吃小鱼’并购与整合的现象也会频繁发生。”行业洗牌过程中，高杠杆融资、非专业跨界等类型的房企将加速被吞并或者被动退出地产行业的命运。

　　

随着时间的推移与调控的深入，金融机构会强化对于房企的“控制”，也会采取一些“降杠杆”的措施。而这些动作可能会让行业绝对数量最多的中小房企面临资金面紧张的问题，甚至频现中小房企被并购或破产的现象。这些房企一旦无法及时偿还贷款，极有可能最终被其他企业收购股权或项目。

　　　

另外，主业非地产类的企业跨界进入楼市后因为在拿地布局、产品标准化、融资渠道构建等方面无法实现开发成本的降低，也无法实现较快的销售，这些企业将会逐步退出房地产行业或被其他房企收购。

　　

2017-2019年，在多方因素推动之下，会有更多的房企开始剥离部分或全部地产业务。　

并购开始多元化，关键是适合企业

传统房企而言，收购土地或项目是加速企业规模扩张、增加可售资源最直接、最有效的方式之一。一方面，收购方式获取项目一般而言拿地成本相对较低，可以使企业避开激烈的市场竞争;另一方面，部分收购获取的项目，可以快速推向市场，加速企业资金回流。

　　

今天的并购也不仅仅是为了土地，通过并购快速获得更大规模，通过并购获得关键人才，通过并购优化土地结构和分布，提升发展后劲和健康度...并购目的已经多元，但合适企业就好。　

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6月24日《房地产投融资与并购中的税务规划专题课程》（北京）

基本介绍 ：

主讲嘉宾：知名税务专家 卢卫民

                房地产投融资基金专家 李万明

时间/地点：6月24日北京 9时-17时 北京新世纪日航饭店

课程对象：仅限房地产企业董事长、总经理、财务总监、税务总监、投资总监、融资总监。席位有限，欲报从速。

课程背景：

2016年以来，房地产行业出现了许多并购现象，2017年，房地产企业的融资与行业之间的并购合作越演越烈。在实际操作中，无论选择项目的收购、股权层面的并购还是其他形式的企业重组并购，都面临不同的税务问题。

项目推进中如何进行税务分析与规划？

收购兼并中的巨额股权溢价如何消化？

如何选择才能达到合作双方共赢的目的？

　　

此外，在房地产融资过程中：

名股实债利息支出能否税前扣除？

关联方往来不收利息是否有稽查风险？

做好融资的同时税负如何最低？

投资方式的税负如何确定？

　　

在房地产企业投资、融资、并购和上市过程中都面临大量的此类税务问题。

2017年6月24日，智慧源为您答疑解惑。

　　

作为中国房地产财税咨询的领导者，智慧源15年来为700多家企业提供过财税咨询服务，积累了2000多个税务筹划案例。现在，整合了国内顶尖税务高手的智慧源愿帮助客户找到最佳税务解决方案。

课程收益：

1. 掌握房企融资税务成本的判断方法及降低税务风险的途径；

2. 降低房企重组并购的税务成本，提前化解税务风险；

3. 了解企业多业态发展时组织架构如何优化，为公司长远发展保驾护航；

4. 规范房企的税务管理，在合法的前提下，有效降低企业税务负担；

5. 了解房地产金融市场现状；

6. 了解房地产与金融机构的合作模式。

课程内容：

上午：卢卫民

一、公司投资过程中的税务风险及应对策略

二、公司融资过程中的税务风险及应对策略

三、公司上市过程中涉及的税务风险及应对策略

四、公司上市后的税务风险及应对策略

下午：李万明

一、当前房地产形势及融资现状

二、房地产投资基金股权投融资方案（以某商业综合体为例）

三、房地产基金的转型创新与盛世神州基金的实践