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专访 未来的商业地产将主要表现为资产管理模式

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楼主

(雨神歌曲一首,献给北京的小伙伴们!)


自2010年住宅调控开始,一批开发商开始集中转向商业地产领域。进入2016年,在住宅市场由卖方市场转向买方市场的大背景下,更是有大批企业纷纷进入商业地产领域淘金。
然而,从市场目前现状来看,大部分的涌入者都集中在物业管理,运营管理这个角度,少部分的会涉及到商业管理,而对于资产管理,业内的关注度却始终不够。

这一漏斗式淘金的商业地产现状,始终没有找到最大的商业价值,钱都溜走啦!
商业地产管理深度上的递进
物业管理-运营管理-商业管理-资产管理
对此现状:佰仕会创始人陈方勇表示


商业地产最重要的特征就是能够通过运营产生持续现金流,可以说商业地产是良好的实物资产。因而对于商业地产来说,如何能保证资产的保值增值是所有管理活动的最终目的。

而在这其中,资产管理可谓商业地产投资中最重要的一环,不懂资产管理,再好的商业地产也难以实现理想的价值
国内实际上长期是只有物业管理的,后来才慢慢出现了商业运营管理,至于说资产管理是只有当资本介入时才成为重点。这其中又尤其以凯德为代表的新加坡模式更加重视。

随着中国进入行业性的地产金融化,越来越多的资本开始早期介入,资产管理的概念就开始越来越为人所熟识。可以说,未来的商业地产将主要表现为资产管理模式。

小编疑问?
1
分化门槛问题

商业地产商业地产的投资大、回报周期长,对于资金的依赖要比住宅更甚,就不自然的就产生了两个分化:重资产的持有者、轻资产的运营者。出现轻资产的运营,是不是意味着进入商业地产的门槛降低了?

陈方勇老师解疑:
轻资产,重资产是相对的概念。有轻资产就必然有重资产,因为资产总是要有人来持有的。目前来说,还谈不上纯粹的轻资产,更多表现为开发商资产的证券化,是一种现金流的套现。

真正的轻资产考验的是有品牌溢价能力的管理输出,没有一定的积累很难达到。一般来说,国际品牌的酒店管理公司可以算作这类的代表。
2
互联网+对商业地产的影响

现在这“大众创业,万众创新”的互联网+时代,对商业地产资产管理又造成了哪些影响呢?商业地产资产管理又会因此做出哪些改变?

陈方勇老师解疑
互联网+对商业地产的影响更多的是轻资产创业。

对于一些新空间的运营者有机会借势逆袭,在这样的情境中,互联网的作用在于打开空间物理边界的限制,可以产生传统租赁模式之外的收入可能。这种情况下,除了传统精细化的资产管理思路外,内容力的打造是更为关键的能力
3
投资商业地产的退出通道

有投资,自然也会退出,投资商业地产的退出通道有哪些?是收回成本、赚到股权,还是什么?

陈方勇老师解疑
商业地产的退出一般以两种方式实现:产权销售和资产证券化。前者就是传统的开发商模式,可以整售也可以散售。后者最经典的就是Reits,既能解决现金回流问题,又能把经营权集中,是最好的商业地产退出方式。

现实中,在Reits通道在国内还无法落地时,也是有许多变通的方式来解决,通过向私募基金出让股权来实现所谓私募Reits就是这样的尝试。

看完陈老师的观点,是不是对商业地产清晰了很多呢?别着急,还有更深度的哦!

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