商业地产相对论:狭义商业物业资产管理

商业物业的资产管理内涵十分丰富，是一个资产形成到灭失的动态管理过程，有时甚至是资产的全生命周期的管理。资产管理的核心目标是实现资本的增值。因此，广义的商业物业资产管理本质上是商业物业的投资过程，狭义的商业物业资产管理是指商业物业形成资产后的经营管理。

 

CREAMS所擅长的便是狭义的资产管理，即商业物业形成资产后的经营管理。

狭义的商业物业资产管理指的是持有期的项目资产的管理，即是投后资产管理，通过商业物业的经营管理实现经济收益最大化。不同于其他的投资品，商业物业作为一种投资品，其特性决定了在资产形成之后的经营管理结果直接影响到投资成效，而其经营管理具有相当强的专业性。

在管理实践中，商业物业的投后管理通常被称为“资产管理”，。

，，保证投资目标的实现。“经营管理”指的是商业物业资产在形成之后的一系列经营管理行为，以确保经营目标的实现。

在中国大陆物业行业中，“物业经营管理”概念一般在行业内定义为：为了满足业主的目标，综合利用设施管理、物业管理、房地产资产管理、房地产组合投资管理的技术、手段和模式，以收益性物业为对象，为业主提供贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。

该定义以物业管理公司为出发点，强调为客户提供多种经营管理服务，满足客户的多样化服务需求。对应的物业经营管理活动既包括了以保证物业正常使用的运行操作管理，也包括了将物业作为一种收益性资产进行的资本投资决策、市场营销、租赁管理、成本控制、物业价值和经营绩效评估等经营活动。

定义中的设施管理主要指设施（设备）的运行管理与维护上；物业管理主要指为租户提供及时的服务以及保证物业的持续收入和现金流；资产管理主要指为资产制定和实施管理策略和计划以满足投资者对资产价值最大化的要求；投资组合管理指的是投资组合目标的制定和管理计划的确认和执行以保持资产的良好运行状态和市场竞争力并最终实现组合投资收益的最大化。

这一关于经营管理概念的定义和表述基于物业管理公司的延伸服务立场上，因此，站在物业公司的立场上无可厚非，但在大资管时代的投资方的角度上，有着一定的局限性。

首先，关于设施管理的表述有待商榷。其次，将资产管理和投资组合管理包含在经营管理内超出了其概念范畴。最后，该定义将经营管理的客体设置仅为收益性物业有失偏颇。

物业经营管理显然是经济类的，是物业的权益管理，以物业为物质资料以追求获得更多的物质利益，获得更好的经济效益，这种利益的追求最终体现在经济性上。从物业的定义中可以看出，物业是正在使用中或可以投入使用的建筑物，也就是物业资产形成后对其进行管理，本质上是物业资产投后管理的重要组成部分。物业经营管理活动围绕着投资目标的实现，不同的物业类型所追求的管理目标都不尽相同。

综上所述，资产管理作为投后管理工作是为了实现投资期拟定的投资目标。、绩效和风险管理，是对经营管理的评估和预判。经营管理的工作更加实际，可以还是从物业的权益性和实物性出发，将物业的经营管理活动分解为面向于物业实务性的物业管理和针对于物业权益性的物业经营。

 

由此可将物业经营管理定义为：通过对于物业实体的管理和物业权益的经营活动，发挥和提高物业效益，继而实现投资目标。

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