【投资管理】“重开发、轻服务”需改变 养老地产潜藏巨大机遇

养老话题的走热，使得与养老相关的养老地产也成为今年各位代表热议的话题。

　　中国老龄人口数量不断增加的时候，投资机构和开发商也发现了养老地产的机遇。开发养老地产，被认为是相当有前景的业态之一。

　　有代表委员指出，老年人也希望拥有高品质、丰富多彩的晚年生活，因此在开发养老地产的同时，也应重视养老服务配套的建设，将重点放在老人幸福感的获得上，而不是地产重于养老。

　　与养老地产相似，不少文化旅游及休闲度假地产往往是地产重于文旅、度假。在投资为主导的思路下，只建了用于住宿的房子，景观、购物、休闲等设施配套却跟不上节奏或长期缺失。

　　养老服务重于地产开发

　　今年的上，有代表委员认为，重开发、轻服务成为养老地产应该正视的缺陷之一。

　　全国政协委员、三胞集团董事长袁亚非建议，在鼓励各地建设养老示范园的同时，也应该营造综合性的养老产业集群。

　　袁亚非认为，支持养老产业发展不止是开发养老地产，还有必要出台长期护理保险配套政策，加大居家养老的补贴力度。

　　全国政协委员翟美卿在今年的提案中认为，养老应建立全龄化的养老模式。其核心内容是，让老人在不脱离家庭和社会，在自己熟悉的环境中养老。翟美卿在今年提案中提出发展涉及医疗护理、健康管理、文体娱乐、餐饮服务等众多产业的全龄化养老系统性工程。

　　代表委员在的议案提案，并非无的放矢。

　　不少老人看了开发商的广告宣传片所展示的美好图景，也会心动而购买养老地产的产品。一些子女出于孝心，也会为老人购买以养老为主题的房子。不过有买入养老地产项目的消费者表示，虽然开发商、投资机构开发养老的房子造得不错，但却总给人觉得少了点什么的感觉。

　　一位为父母购入养老地产的纪先生表示，从房子设计来看，的确是为老人考虑的。无论开间的大小还是室内的很多设计，也都考虑到老人使用的方便和舒适。

　　但是纪先生表示，老人在里面却住得并不十分开心。因为养老地产项目里，服务跟不上。另外养老地产如果都是老人，也让人觉得缺乏生机。老人认为如果有更多休闲、旅游的配套，能与社会有更多联系，就更好了。纪先生认为，有不少老人仍然有很强的活动能力，养老地产应该与文化、旅游，甚至和休闲类的项目结合起来，而不是把养老独立出来。

　　这样的情形并非个例。开发商在做养老地产时，往往重房子轻服务、重投资轻运营，把项目散售后，往往在后期配套等多个方面难以真正满足老人的养老需求。

　　上海一家建筑规划公司首席设计师表示，很多机构和开发商往往把养老地产单独列出来，短期看如果营销亮点足够多可能会给开发商带来不错的业绩，但从长期看却未必是好的路子。

　　有研究人员认为，养老地产应该通盘考虑，把养老、文化、旅游、休闲等要素融入一起。老人不但有健康医疗养护的需求，也有旅游、休闲，融入社会与年轻人交往、与家人团聚等需求。但很多项目在设计之初将项目定位为养老，宣传之初通过广告描绘很多美好场景，但其实很多场景难以真正实现。

　　概念地产更需运营

　　与养老地产密切相关的另一个话题，是文旅、度假休闲地产。

　　当人均GDP超过5000美元，国民对旅游、文化和度假等的消费需求将出现上升趋势。与养老地产快速增长相似，文旅、休闲地产项目，近几年也出现爆发式增长。

　　据统计，至2016年年底，中国有多达5403家公司涉足旅游、度假地产的开发与投资，文旅地产项目的开盘总数累计达到8919个。海南、云贵川、两广和福建几大区域，文旅度假项目的数量占到全国旅游地产88%的比例。

　　然而文旅度假地产，也面临着和养老地产相似的问题：重地产开发而轻内容和运营，一些文旅项目虽冠以旅游地产之名，却缺少旅游、文化之实，只有“地产”而少文化、旅游和度假等配套。

　　易居中国一位分析师指出，好的文旅度假地产不仅有好的住宿和服务，还要通过建设景区、主题公园、景观等一系列配套，实现观景、购物、独特体验等功能。因此好的养老地产，好的文旅地产不仅投资周期长、资金投入大，还需要好的运营。但在全国近万个文旅度假项目中，有不少是中小房企开发投资的，很难真正完成与其相关的配套功能。

　　业界人士指出，与养老地产中多数项目养老配套与地产开发并行略有不同，文旅地产往往是地产先行，文化、旅游、休闲、购物等功能在后期跟入。这一方面是开发商为快速回笼资金追求升值空间最大化，另一方面也与不少开发商轻视文旅地产运营管理相关，大有赚一票就走的味道。

　　与文旅度假热度不相上下的，是近两年异军突起的特色小镇。然而在一拥而上的特色小镇中，名声大而实际投入少，重开发销售轻运营，以特色小镇之名圈地做开发，也在一些地区有所显现。

　　易居中国一位高层表示，配套的投入需要资金。但与文旅地产相似，一些地方特色小镇不仅推进力度小速度慢，而且在设计和投入方面，都有不少有待改进之处。

　　2018年政府工作报告为民众养老送出“大礼包”，要求继续提高退休人员基本养老金和城乡居民基础养老金。发展居家、社区和互助式养老，推进医养结合，提高养老院服务质量。深化养老保险制度改革，。

　　有专家认为，全面深化养老服务，有望对相应的概念地产在服务质量、运营水准上有更大的提升。

（本文转载自华夏时报）