地产央企内部重组加速,保利系地产业务“双生子”整合待解

11月30日晚，保利地产发布公告称，公司第五届董事会第十五次会议审议通过了《关于收购保利（香港）控股有限公司50%股权的议案》，拟采用现金方式收购母公司保利集团持有的保利香港控股50%股权，成交价格为23.82亿元，并按照50%的持股比例承接保利香港控股应偿还保利集团的股东借款本金和应付未付利息27.71亿元，总计价款51.53亿元，进而间接收购“兄弟”公司保利置业19.38%股份（相当于20.2%表决权）。

有意思的是，前后仅仅相差一天，一年前的2016年11月29日晚，保利地产就曾发布公告称，公司正在筹划重大事项为保利地产发行股份购买保利置业集团有限公司的相关项目，但鉴于目前推进该项重大事项的条件尚不成熟，公司决定终止筹划本次重大事项。

就保利地产与保利置业此次整合后相关项目如何处置、双方人员整合如何安排、品牌如何统一、将采取哪些措施平稳度过整合期等问题，中国建设报第一时间分别致电保利地产品牌部和董秘办。该公司品牌部人士电话中表示目前了解的情况仅限于公司公告内容，该公司董秘办人员在电话中表示，以上相关问题已超出信息披露范围，没法做进一步解答。

在不断深化改革的时代浪潮中，地产央企内部同类整合重组正成为整个行业关注的焦点。针对保利地产上述公告，亿翰智库研究总监于小雨接受中国建设报采访时分析表示，人事上的变动问题以及如何平稳度过整合期，对两家“兄弟”公司而言会是很大考验。另外，从收购到交接完成，并非一朝一夕能够完成，短时间内难以给保利地产增添强而有力的砝码。

不平坦的内部重组路

长期以来，地产央企凭借先天性资源禀赋和规模优势在中国房地产行业中备受关注，但或多或少都会因内部存在较为严重的同业竞争问题而影响发展质量和效益。随着国家层面不断强调央企要加快产业结构调整与重组，进一步提质增效，做强做优做大，近年来包括中建、中航、五矿、中冶、中房等地产央企均陆续付诸实际行动，明显加快企业内部同类产业的整合速度。。

资料显示，，拥有地产、能源、贸易、民爆和文化五大业务，其中地产业务共有两个平台，分别是保利地产与保利置业。从股权结构来看，保利地产的第一大股东为保利南方集团有限公司，为保利集团全资子公司。保利置业的第一大股东为保利（香港）控股有限公司，同样是保利集团全资子公司。

保利置业的主要业务包括房地产开发、房地产投资及物业管理，发展项目覆盖中国20个主要城市，包括上海、香港、广州、深圳、武汉、苏州、贵阳、南宁等，并持有包括上海保利广场、上海证券大厦和北京保利大厦等商业物业。除保利置业外，保利香港控股还参股持有广州中信广场、北京新保利大厦等商业物业。

保利地产成立于1992年，2002年成功完成股份制改造，并开始实施全国化战略，到目前，保利地产已完成以广州、北京、上海为中心覆盖57个城市的全国化战略布局，拥有292家控股子公司。

虽然保利地产和保利置业在保利集团内部位置对等，也曾澄清各自的布局城市差异，但由于同时承担了保利集团旗下的地产业务，双方在资本市场一直背负着“同业竞争”的质疑，双方的整合问题也一直是行业内关注的焦点。

为此，早在2012年，保利地产董事长宋广菊就曾表示：“保利集团做了规定，过去双方（保利地产跟保利置业）已共同进入的城市，要协商发展，具体到产品定位上，共同进入的区域会做一些划分。”但实际上，只要两家企业没有实现整合，就会有竞争出现，而且规定有的城市只有一家能进入，这对于双方的发展都不利。

于小雨分析表示，保利地产与保利置业分别在上海和香港上市，各自形成了独立的领导体系，两者在全国各城市的布局并没有明显区分，如广州、上海、北京以及贵阳等均有布局，同业竞争问题确实需要解决。

因内部协调未成熟，2016年11月29日保利地产发布了关于双方整合进展暂停的公告。距离上次公告整整1年零1天后，保利地产11月30日晚间再发布公告宣布再次重启整合进程。虽然整合计划和进展并不顺利，但外界普遍认为，在国家层面不断深化国企改革，强调提质增效背景下，保利集团地产业务整合重组是早晚必须要完成的事。

未来还有很长的路要走

“行业进入规模化聚焦阶段，国企与民营企业逐鹿规模，房企间竞争加剧，通过收购可以在最短时间快速提升规模。此外，近两年央企改革并购几乎席卷了整个房地产行业，已有多家央企完成了内外部重组，保利作为国资房企的重要代表，其内部重组却迟迟尚未解决，确实是问题。”于小雨表示。

保利地产上述公告明确表示：“交易的目的是以保利地产为核心对保利集团境内房地产业务进行整合，由保利地产收购保利香港控股50%股权，且未来境内新增的房地产开发项目均由保利地产为主进行开发，以逐步解决保利地产和保利置业的潜在同业竞争。”

克而瑞信息集团研究中心将保利地产与保利置业今年前11个月的经营指标进行相加，得出了一个“整合之后的保利系”。结果显示，若保利置业的业绩全部算入保利地产，保利地产销售额排名就会从第5名提高到第4名；进入城市数量也将从75个增加到99个。

克而瑞信息集团研究中心研究员房玲认为，整合后双方在产品领域能够相互融合补充，产品线尤其是住宅产品线更能相互完善。其在撰写的研究报告中指出，在涉及产品领域方面，保利地产包括住宅、商业、养老、旅游等，保利置业主要包括住宅和商业，整合后，互通这几个领域的资源和经验，将使保利集团在地产业务板块上进一步完善和加强。

对此，保利地产在公告中也表示：“交易完成后，保利地产将分享保利香港控股的未来收益，并进一步扩大业务区域，有利于提升经营规模和市场占有率。”不过，整合往往涉及很多方面。房玲表示，保利地产与保利置业分别在上交所和港交所上市，并且为国资控股，其中操作相当复杂，将是个漫长的过程。

根据公告，保利置业仅同意境内“新增房地产项目”进行业务整合，没有提到存量土地和房地产项目的处置；整合方式上，同意“以保利地产为主”进行开发，但也未排除保利置业参与境内房地产项目开发的可能。

“此外，虽然两家公司实际控制人均为保利集团，但却存在复杂的利益关系和人事调整难题。在行业集中度日益向前的今天，房企利润空间压缩，生存环境也比以前恶劣，在漫长的整合过程中，可能会影响一部分的效率，因此负面影响也可能被放大。”房玲表示。

“重组，‘大’是我们的目标之一，但不是最主要的目标。当前问题是一个行业里面有好几十个企业都在从事，内部摩擦太大，但是数量减少也不是最主要的目的。。

业内专家怎么看保利系地产业务整合

亿翰智库研究总监于小雨：

保利地产与保利置业系保利集团旗下地产业务的两大平台，分别于上海和香港上市，各自形成了独立的领导体系。两者在全国各城市的布局并没有明显区分，如广州、上海、北京以及贵阳等均有布局，存在潜在的同业竞争问题。为充分解决潜在同业竞争以及推动保利集团境内新增房地产项目均以保利地产为核心，预计保利地产后续仍将继续收购保利置业。 

解决同业竞争，提高保利竞争力，增强话语权，这都是收购可能实现的最理想结果，但收购虽易，但是在行业集中度逐步提高，规模房企竞争逐步加剧的前提下，保利地产短时间内再次挺进四强，并不容易，首先是人事上的变动问题，如何平稳度过整合期，是一大考验；其次是从收购到交接完成非一朝一夕，尚需时日，短时间内难以给保利地产增添强而有力的砝码！

易居研究院智库中心研究总监严跃进：

近年来，保利置业本身在地产业务上发展节奏较慢，此次被保利地产收购股权，便于整合集团内部地产项目资源。今年以来，保利地产投资和拿地比较积极，类似的股权收购，也体现了保利地产未来的战略，在梳理业务条线和梳理投资板块等方面，估计后面会有新的动作。

克而瑞信息集团研究中心研究员房玲：

从财务指标来看，保利地产2015-1H2017年的净负债率在85%上下，处于行业平均水平，而保利置业的净负债率则偏高，近几年均在100%以上；在融资成本上保利地产控制一直维持在低位，但保利置业的融资成本略高。两家企业整合合并后，财务指标相较保利地产原有数据都有所上升，但是在实际的运作中，情况可能会优于数字表现。

2017年，央企整合依旧紧锣密鼓，如今年8月份中粮集团旗下的中粮地产和大悦城品牌也拉开整合的序幕，伴随重组带来的利好是使资源向优势企业集中，一方面剥离非核心资产进行减负，另一方面放开下游领域、实现企业在全球资源配置。保利集团作为大型央企之一，实现资源的合理高效配置是义不容辞，而地产业务存在多年的同系竞争问题完全可以借此机会进行解决。整合为央企重组大势，但仍面临多重挑战。

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