盘点:商业地产大买卖的4大秘密+并购重组4大特点

目前来看，影响中国商业物业大宗交易市场的主要因素是政策（房地产及金融政策）、供求矛盾、不同区域经济发展水平和市场化程度。

本期我们一起探索商业地产大买卖的秘密，以及2016年20大房企收并购盘点。

在2016年9月30日调控新政落地后，与住宅领域的萧条相比商业地产领域正在经历着新一轮洗牌，大宗交易频繁出现，老的资本撤出与新的买家进入成为了市场主旋律。例如，2016年10月26日，长江实业地产有限公司宣布，与李嘉诚海外基金会将以200亿元代价出售双方共同持有的上海世纪汇广场全部权益；2016年10月28日，太古协议向LuckyMelody Ltd出售九龙湾商厦物业，现金代价65.28亿元，太古地产有限公司预期录得溢利约11.7亿元；同样是2016年10月28日，万科接手凯雷旗下的上海中区广场，媒体披露最后价格为23.75亿元；2016年11月1日晚间，王府井集团股份有限公司发布公告宣布，公司拟以支付现金并承接债务的方式向王府井国际购买其持有的贝尔蒙特香港有限公司100%股权，涉及交易对价为人民币53.73亿元。

纵观本轮商业地产集中出让，大部分涉及外资和港资的撤出，从黑石、凯雷到长实、太古以及贝尔蒙特，而接手的包括万科、王府井等内资企业以及金融企业，在长实出让的中环中心中就涉及到越秀地产和中银。

实际上，截至2015年底，中国商业地产资产总规模超过8000亿美元，成为全球第二。结合《中国商业地产投资指数报告》，对过去五年中国商业地产投资领域进行了系统梳理，以期有全面、客观而专业的判断。上述报告包括五个方面：行业投资指数，开发商投资指数，大宗交易投资指数，消费市场指数，以及商业物业效率指数。下文部分将以此为基础，着重分析商业地产大宗交易领域的一些特点和趋势。

一、投资周期

近年来，中国商业地产的大宗交易呈现比较大的波动周期。首先是信贷政策直接影响大宗交易规模。2011年，央行6次上调存款准备金，上调后大型金融机构存款准备金率达21.5%，中小金融机构存款准备金率达18.0%。由于大宗交易谈判期较长，因此直接导致2012年机构大宗交易规模萎缩。其次，由于资产价格上涨，无法满足机构租金年回报率预期，2016年上半年成交大幅下降。伴随着住宅价格的一路高涨，商业地产的价格也出现了上涨，卖方销售预期大幅增加，导致整售物业价格与散售物业趋同，机构观望情绪加重。

二、交易标的

2010年以前，中国商业地产开发的产品里面比例最高是办公，与之相当的是综合性物业，混合型物业，还有大量的大批发市场，建材市场。2015年后，市场发生巨大变化，办公楼一枝独秀，零售量只占四分之一，混合物业和大型专业市场比例极小。

背后的核心逻辑是三点：第一，收益率。在目前中国市场上，办公楼收益率依然是最高。第二，管理难度。办公楼管理难度比零售物业低很多，由此导致资本随着这个方向去发展。第三，中国近几年第三产业发展迅猛，办公需求增大，同时办公兼具投资与自用双重作用。

三、交易主体

目前在中国商业地产大宗交易市场上，开发商占比不超过30%，保险公司、私募基金等各类金融机构占64%，已经成为中国商业地产大宗交易的主要角色。另外，按单个投资主体比较，开发商第一，其次是保险公司。

2010年底，中国保监会印发关于《保险资金投资不动产暂行办法》的通知，2011年险资即通过各种渠道进入房地产。2012年下半年，出台《关于保险资金投资股权和不动产有关问题的通知》，进一步放宽了险资购买不动产的限制，因此2013年出现了大宗地产交易高峰。但按美国市场的比例，商业地产投资的8%来自保险公司，目前为止，中国不到1%，空间依然非常大。保险资金进入商业地产领域，有利于目前被明显低估的商业地产项目体现其应有价值，提升物业品质。同时，引导更多开发商从事优质商业地产项目的开发。排在第三位是私募基金，在2010年，中国的私募基金不到30亿元人民币，5年内增加了5倍。在美国、欧洲等发达市场，金融机构是商业地产交易市场上的主要参与者，中国也在朝这个方向发展。例如，2016年10月，李嘉诚抛售了浦东商办物业世纪广场，接盘的不是万达，不是恒隆，而是中国人寿。值得留意的是，公告明确指出，在交易完成时，长实将向和黄地产陆家嘴（世纪汇项目持有方）提供至少30亿元的境内融资，同时向买方提供110亿元的境外卖方融资，另外还将向和黄陆家嘴提供3亿元的运营资金贷款。

为什么会这样？因为商业地产有两个特点。第一，资金需求量大，一个综合体10万平米，至少15亿元以上投资；第二，投资周期长，商业地产不像住宅，两三年可以开盘销售掉。商业地产一般在8年－12年，资金沉淀量非常大，也非常长。因此，需要退出渠道。商业地产的金融功能非常明显，只有特大型开发商和金融机构有这样的能力，中小开发商在这个市场上已经基本出局。

此外，由于近年国内经济持续向好，且金融环境进一步宽松，内资投资机构兴起，逐步成为主要的收购方。不过，随着融资环境的收紧，这一趋势或将改变。

四、目标市场

与开发商不同，投资机构对于上海的信心远高于其他城市。源于城市能级的稀缺度以及良好的发展期望。其中上海与北京亦有明显差距，主要是上海是中国的金融中心，开放度更高。广州和成都有一定关注度，每年均有商业地产大宗交易发生。除广州和成都两个城市外，其他城市基本无交易发生，持有者很难通过整售进行退出。

总体来讲，影响中国商业物业大宗交易市场的主要因素是：政策（房地产及金融政策）、供求矛盾、不同区域经济发展水平和市场化程度。同时，由于中国经济发展水平的提高和产业结构的调整，交易主体和目标资产出现很大变化，这是最需要关注的发展趋势。

然而，随着各大行业洗牌、巨头产业升级和全球化布局的需求增长，2016年房企并购狂潮一浪高过一浪。据我们不完全统计，2016年20大房企已披露并购金额超1862亿元，其中中海、恒大、万达、万科等龙头企业成并购主力大军。

在优质资源稀缺与资金宽松的影响下，房企收并购重组愈演愈烈，我们在对20大房企集团过去一年的收并购交易统计梳理后发现，2016年房企并购重组呈现出几大特点。

一、从收并购主体看，房企大鳄、央企巨头、地方房企三方争鸣

收并购依然是大佬们的游戏。以中海、万达、万科、恒大领衔的四大房企军团凭借企业规模、资金优势成为行业收并购中的主力，收并购金额占20大房企收并购总额的五成以上，占据半壁江山。

央企地产并购大戏抢眼。中海地产以310亿元收购中信地产分布在中国内地25个城市的总计126个房地产项目，就此诞生中国地产商史上最大并购案。

此外地方房企也崭露头角，杀入资本市场。最典型的莫过于一战成名的云南城投，以5.18亿元“鲸吞”银泰集团旗下八个地产开发项目，以此为跳板，火速实现布局华东区域的目的。

二、从标的来看，土地资源、成熟物业、影视娱乐产业和股权成2016年房企收并购的重点对象

以土地资源为主。2016年一二线土地市场竞争越发激烈、土地成本和溢价率不断攀升，各大商业地产企业唯有通过收并购的方式曲线拿地，才可在一定程度上降低土地成本及投资风险。如并购狂人孙宏斌带领下的融创中国，2016年前后接手莱蒙国际、联想控股等众多物业项目，全年有2/3土储来自于并购。

收购单个或多个成熟物业。在竞争日益加剧，资源稀缺的市场大背景下，诸多房企会在战略发展需求下收购部分因经营不善或调整需求而出售的项目。如凯德收购成都凯丹广场，印力集团收购西安怡丰城并将其更名为太白印象城。

影视娱乐文化依然是大佬的“猎物名单”。布局多元业务，寻找新的增长点成了房企的重要诉求之一，以万达、融创为代表的企业大玩跨界，加码影视娱乐产业。其中万达2016年多次收购文娱产业，拿下美国影院运营商Carmike Cinemas Inc等影视标的。融创也在2017年新年伊始以150亿元入股乐视，成为乐视第二大股东。

股权腾挪依然是资本逐利大热方向。2016年股权交易最受瞩目的莫过于恒大入股万科，2016年恒大先后5次入股万科，豪掷362.73亿元持股比例至14.07%。

三、从目的来看，随着行业增速放缓、拿地成本剧增，盈利空间收窄，众房企纷纷转型寻找新的增长点，同时通过并购进一步扩张规模，提升自身竞争实力。

1、转型是主基调。王健林迫不及待要摘掉“房地产商”的帽子，称万达将从地产开发退出，力争2018年成为商业服务型企业。基于万达转型策略的考量，其2016年并购标的主要为影视产业和互联网企业。此外，万科也在“城市配套服务商”的战略转型下，斥资128.7亿收购印力集团97%股权。

2、实现曲线扩张目的。2016年各大房企加快收购，高举扩张。其中恒大先后拿下了嘉凯城股份、西安中渝国际城及华人置业旗下多个项目，成功进入全国180多个城市；万科拿下武汉国际文化商业中心项目B地块、上海中区广场等项目，大手笔扩张；融创中国更是在高负债率下疯狂扩张，拿下联想控股、莱蒙国际、成都天合房产等企业旗下60多个项目。

3、优化各方战略。如中海地产斥资310亿元收购中信，重组后，中信将更专注发展商业地产，尤其是大型综合项目的开发，中海则进一步巩固自身住宅物业发展的业务。

四、从趋势看，布局多元业务成房企并购主旋律，同时在汇率等利好条件的推动下，越来越多的房企将并购目光瞄向了海外市场。

加码多元化领域标的。除了房地产开发上下游的酒店商业、建筑工程、物业、物流等为主导的主流多元化类受房企青睐，影视文化甚至互联网公司也进入房企收并购视野。

可以预见，无论是主动转型还是被动谋变，未来随着房地产开发市场容量见顶，围绕房地产上下游或基于房企自身资源情况的多元化业务收并购交易或将再度提升。这在2017年初就得到了印证，融创中国150亿入股乐视，地产+互联网生态跨界全民瞩目。

另外，房企不再满足国内地盘，海外并购依然是资本重要出路。据联商网&搜铺网不完全统计，2016年20大房企海外投资总额近200亿元。其中巨头万科斥资10亿拿下英国伦敦市中心的写字楼Ryder Court，首次进入英国写字楼市场；万达也在全球化布局的需求下收购了美国第四大影院运营商Carmike Cinemas Inc和美国著名电视节目制作公司Dick Clark Productions。

（来源：地产杂志；联商网）