真正看懂商业地产资产管理(下)--商业物业的资产管理

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上篇链接：真正看懂商业地产资产管理（上）--什么是商业物业？

    房地产资产管理会随着房地产投资目的的不同在管理方式上出现较大的差异。一般而言，自用的房地产，对其管理更注重于用途，确保房地产正常使用，虽然作为固定资产处理会进行一定的资本化，但总体而言都属于家庭或组织单位的内部管理。就投资性房地产而言， 一切围绕着收益，更高的收益意味着房地产的价值的提升，并最终体现在投资回报率上。

    商业物业的资产管理内涵十分丰富，是一个资产形成到灭失的动态管理过程，有时甚至是资产的全生命周期的管理。资产管理的核心目标是实现资本的增值。因此，广义的商业物业资产管理本质上商业物业的投资的过程，狭义的商业物业资产管理是指商业物业形成资产后的经营管理。

    “资产”（Asset）是“负债”的对称。会计要素之一。指某一主体由于过去的交易或事项而获得或可控制的可预期的未来经济利益。资产的分类很多，如流动资产、固定资产、有形资产、无形资产、不动产等。一般而言，资产是财产概念内涵中的组成部分，资产是作为生产要素投入生产经营活动的财产，是具有增值能力的那部分财产。因此，资产所体现的未来经济利益是直接或间接带给企业现金或现金等价物的潜能。

    资产管理（Asset Management）是指对动产、不动产、股权、债权、和其他权利其他财产权和资产组合进行管理、运用和处分，以及达到保存、创造财富等目的。广义的资产管理是一种投资管理，完整的投资行为包括了投资、融资、投后管理和退出等活动，通过这些行为保存和创造财富。

   一般而言，如图1所示，房地产投资行业基本分为房地产开发投资、房地产权益投资和房地产金融衍生品投资三大类。房地产开发投资主要指在通过获取土地后，进行公路、基础设施和房屋等建设增加土地或价值并对土地和商品房屋进行出售或出租经营（更多以出售的形式）来获取投资收益。房地产权益投资是指投资人以直接或间接的方式通过购买房地权益并以出租的方式赚取收益为目的投资行为。间接投资一般以房地产有限合伙、房地权权益基金和房地产投资信托等工具实施。房地产金融衍生品的投资是对以房地产资产为原生资产派生出的金融工具的投资，这类投资品更偏向于金融投资。事实上，在西方社会房地产本身就是金融行业的一个分支。

      在西方国家和地区，由于房地产价值大，投资专业度高，收益稳定，因此深受各类金融服务机构和投资者的喜好，开发了大量的金融投资工具。因此如表1所示，在 MSCI（摩根斯丹利）公司和S&P（标准普尔）公司于1999年8月共同推出的全球产业分类标准GICS（global industry classification standard）中将其归于金融业。

表1 MSCI和S&P全球产业分类标准GICS

    在英国，如表2所示，伦敦金融时报（FTSE）的全球分类系统----GCS （global classification system）也将房地产业归于金融业。此外，美国与1997年推出的北美产业分类体系NAICS（NORTH AMERICIAN industry classification system）取代了原标准产业分类SIC（standard industry classification）后也将房地产划归为金融业。

   表2 伦敦金融时报（FTSE）的全球分类系统----GCS

        我国的房地产业的发展源自于住房制度的改革，短时间内的快速发展使得房地产的发展模式与西方国家和地区有着一定的差别。如表3所示，按照我国《国民经济行业分类》（GB/T 4754-2011），房地产业被划分在第三产业的一个大类。

   表3 我国《国民经济行业分类》（GB/T 4754-2011）

    随着房地产需求的逐步满足以及房地产价值的不断增长，金融工具的越发丰富，原有的粗放型发展模式将会被替代，原有的融资方式也在改变，房地产金融属性将会更加体现出来。

    从金融资产管理的角度出发，广义的商业物业资产管理的内涵比较丰富，指的通过对商业物业项目进行管理、运用和处分，以及达到保存、创造财富等目的。如图2所示，此处的管理、运用和处分主要指的是房地产资产的投资决策、投资实施、投后管理和退出管理等活动。这些投资活动，主要将资金以建设、收购等方式转为房地产资产，并以持有期的租金收入和资产出售获得的溢价收益从而实现资金的保值增值。广义“资产管理”概念一般也被称为“投资管理”。

    由于房地产资产的投资一般分为新建项目投资和存量项目投资，并且项目的退出又可以分为资产出售和资产灭失两种情况，因此资产管理的周期可能与物业的全寿命周期可能并不相符。但总体就投资而言无论是否持有直至资产的灭失，其内涵基本相似，而管理的目的始终围绕着资产的收益最大化和保值增值。

    从商业物业投资管理的内涵出发，大致可以将其分为三个阶段：投资期、收益期和退出期。投资期内，主要进行投资的决策和投资的实施。投资的决策和实施的主要工作内容是对投资的客体进行充分的评估，对投资项目进行定义，确定投资目标和计划，合理规划和使用资金并最终形成和获得房地产资产。投资收益期内，主要对持有的房地产资产进行投后管理。，这阶段的工作主要是通过各种技术手段和管理措施对房地产资产实行经营和管理，确保投资项目实现投资决策所定义的各类目标。退出期内，是房地产资产变现的过程。退出机制和退出方式各不相同，但总体而言需要通过在最优的时点和最优的方式对房地产资产进行处分，使其转化为资本，并使整个项目实现最优的投资回报。

    狭义的商业物业资产管理指的是持有期的项目资产的管理，即是投后资产管理，通过商业物业的经营管理实现经济收益最大化。不同于其他的投资品，商业物业作为一种投资品，其特性决定了在资产形成之后的经营管理结果直接影响到投资成效，而其经营管理具有相当强的专业性。

    在管理实践中，商业物业的投后管理通常被称为“资产管理”，其中又划分为和“经营管理”两大模块。，，保证投资目标的实现。“经营管理”指的是商业物业资产在形成之后的一系列经营管理行为，以确保经营目标的实现。

    在中国大陆物业行业中，“物业经营管理”概念一般在行业内定义为：为了满足业主的目标，综合利用设施管理（Facilities Management）、物业管理（Property Management）、房地产资产管理（Real Estate Assets Management）、房地产组合投资管理（Real Estate Portfolio Management）的技术、手段和模式，以收益性物业为对象，为业主提供贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。

    该定义以物业管理公司为出发点，强调为客户提供多种经营管理服务，满足客户的多样化服务需求。对应的物业经营管理活动既包括了以保证物业正常使用的运行操作管理，也包括了将物业作为一种收益性资产进行的资本投资决策、市场营销、租赁管理、成本控制、物业价值和经营绩效评估等经营活动。

定义中的设施管理主要指设施（设备）的运行管理与维护上；物业管理主要指为租户提供及时的服务以及保证物业的持续收入和现金流；资产管理主要指为资产制定和实施管理策略和计划以满足投资者对资产价值最大化的要求；投资组合管理指的是投资组合目标的制定和管理计划的确认和执行以保持资产的良好运行状态和市场竞争力并最终实现组合投资收益的最大化。

    这一关于经营管理概念的定义和表述基于物业管理公司的延伸服务立场上，因此，站在物业公司的立场上无可厚非，但在大资管时代的投资方的角度上，有着一定的局限性。

    首先，关于设施管理的表述有待商榷。此处设施管理主要指的是设备管理，设施管理本身拥有了非常丰富的内涵，是一套基本与物业经营管理相类似的独立成型的理论体系，（该理论体系完全可以覆盖物业经营管理本身，只是因为在中国大陆设施管理的概念影响受制于其字面意思而并不常用），因此将其包含在经营管理，甚至是物业管理概念内有所不妥。

    其次，将资产管理和投资组合管理包含在经营管理内超出了其概念范畴。资产管理和投资组合管理本质上是投资管理的一部分。而投资管理所涉及的内涵更为丰富，将次从属在经营管理中存在较大的问题。

    最后，该定义将经营管理的客体设置仅为收益性物业有失偏颇。一般而言，物业的建造必然有其使命，必然涉及到经济性问题，一旦存在了经济性属性就必然涉及了经营性管理，因此无论是收益性物业还是非收益性物业都是经营管理的范畴。比如就工业物业中的房屋及其设备而言，无论是有形磨损或者无形磨损，都会考虑到设备磨损的补偿形式，补偿方案的经济性决策就是典型的经营管理范畴。只是，在房地产投资中，收益性物业的经营管理最为常见而已，但非收益性物业有时也需要一定的经营管理。

    从物业管理概念可以引出物业经营管理的概念。经营，本意为经度营造，引申为筹划营谋。管理，是指管理主体组织并利用其各个要素（人、财、物、信息和时空），借助管理手段，完成目标的过程。

    经营活动一般分为两类。一类称为经济（物质资料经营），即是人们对自然界的经营活动，这种经营活动主要是对物质资料的经营，其目的是使人类获得更多的物质利益；，即是人们对人类本身的经营，这种经营活动主要是对人的意识、行为、利益进行调节，其目的是使人的意识、行为规范化，平衡人们之间的利益冲突，保持社会稳定，维持社会公正。

    物业经营管理显然是经济类的，是物业的权益管理，以物业为物质资料以追求获得更多的物质利益，获得更好的经济效益，这种利益的追求最终体现在经济性上。从物业的定义中可以看出，物业是正在使用中或可以投入使用的建筑物，也就是物业资产形成后对其进行管理，本质上是物业资产投后管理的重要组成部分。物业经营管理活动围绕着投资目标的实现，不同的物业类型所追求的管理目标都不尽相同。

    综上所述，如图3所示，资产管理作为投后管理工作是为了实现投资期拟定的投资目标。、绩效和风险管理，是对经营管理的评估和预判。经营管理的工作更加实际，可以还是从物业的权益性和实物性出发，将物业的经营管理活动分解为面向于物业实务性的物业管理和针对于物业权益性的物业经营。

图3 房地产资产管理内涵示意图

    由此可将物业经营管理定义为：通过对于物业实体的管理和物业权益的经营活动，发挥和提高物业效益，继而实现投资目标。

    正如前文所述，商业物业最为常见的是商务办公物业、零售地产物业和酒店，当然如收费路桥、旅游景区、标准厂房、养老物业也算是一种另类的收益性物业。不同的收益性物业有着各自并不相投的特点，投资和管理方式也并不相同。因此针对不同的物业类型需要在基本的管理模式下有所变通，形成各自特有的管理体系，亦称物业资产管理的子体系。比如，酒店的资产管理往往被简称为酒店管理。