一边是限购加码，一边是购房有奖励，楼市到底怎么了

一些城市房地产市场蓬勃发展，一些城市政府仍在出台“购房奖励”政策。我国的房地产库存是多少？库存任务要结束了吗？

近日，安盛证券首席经济学家高善文在北京大学光华高级管理论坛上抛出了“房地产库存脱稿”的观点。支持这一观点的原因是，自2016年以来，房价上涨已从一线城市逐渐扩大到二线城市，并开始向一些三线城市蔓延。

与2016年房地产市场的起起落落有关：频繁的业主、房价飙升、房地产调控政策的不断升级似乎表明，目前的房屋供应应该增加，而不是存货。但房价飙升是否意味着房地产库存即将结束？目前中国房地产存量有多大？哪些类型的房屋更多库存？

　　库存任务真的要结束了吗？

高善文在北京大学光华高级管理论坛上表示，2016年以后的库存清除已经变成了一个非常明显的加速过程，2016年下半年之后，这一过程已经结束。

之所以得出这一结论，是因为自2016年以来，物价上涨的浪潮已经从一线城市逐渐扩展到二线城市，并开始向一些三线城市蔓延。这表明，房地产市场开始出现非常明显的供求失衡压力，供需失衡压力仍在蔓延。这非常清楚地表明，房地产市场的去库存过程已经接近尾声。

“城市库存大幅上升，目前处于非常低的水平。在大多数城市，库存水平正在迅速下降。”他说：“房地产库存的清理工作即将结束，这表明制约经济发展的一个非常重要的压力正在枯竭。”

“这种观点是有偏见的。2016年，中国房地产库存总量下降了3.2%，其中住房库存下降了11%。今年前三个月，中国房地产库存同比下降6.4%，住宅库存下降了15%。从数据来看，入库的任务非常艰巨。”国家房地产商会执行主席、，“不要说一、二线城市房价上涨，清仓工作就要结束或完成，目前的清仓任务仍然很重。”

　　我国的房地产库存是多少？

，截至3月底，商品房销售面积为6.881亿平方米，比2月底减少1745万平方米。其中住宅销售面积减少1643万平方米，办公建筑面积增加3万平方米，商品房销售面积减少840000平方米。

“从数据来看，我们的库存仍然很大，超过6.8亿平方米。对于大多数供需比较高的城市，特别是库存严重过剩的三、四线城市，摆脱库存的任务依然艰巨。”顾云昌说。

业内人士告诉记者，该股有多种统计口径，主要有两种类型：，另一种是指已经开始出售的房屋面积。“从销售到完工需要将近一年的时间，再加上一年来没有售出的房子，总共两年，。因此，目前我国的实际库存仍然很大。”

　　三、四线城市推出升级版本以消除库存

随着国家住房市场调控政策的不断升级，一线、二级城市住房市场的快速降温，房价的急剧上涨受到抑制，但许多三线城市仍对存量“忧心忡忡”。

记者指出，今年四川、山东、湖南等省份仍将以库存为工作重点。

最近，四川省资阳市出台的“购买奖励”政策相当引人注目。

3月初，资阳市政府于2017年发布了“资阳市房地产业持续健康发展政策措施”。围绕房地产库存清理工作，提出了15项政策措施，目标是到年底将商品房存量减少10%。

核心部分是2017年1月1日至12月31日在资阳市中心城（一市三区）购买商品房的购房者，每套住房奖励12000元，每个车库2000元奖励。同时，在第七届住房交易会上出售的商品房，还将给予买受人4000元/套奖励。

这是资阳连续两年加大购房激励力度。

山东的一些城市也出台了消除库存的措施。近日，潍坊高新区对潍坊市高新区管理委员会关于解决房地产库存问题的意见进行了适当调整，以促进房地产业的可持续发展，并增加了税收减免政策等优惠措施。个人购买高技术园区内面积小于144平方米(包括144平方米)的家庭唯一住房的，给予所缴税款的25%的财政补贴。个人为创新创业购买商业、写字楼的，财政补贴标准由每平方米240元提高到290元。

湖南也加快了库存清除的步伐。3月17日，湘潭发表了关于积极解决商品房存量问题的补充意见，以促进房地产市场的稳定健康发展。与2016年湘潭房地产清仓政策相比，它不仅加大了具体拆迁群体购房的积极性，而且拓宽了新建商品房的适用范围，如湘潭市首次未登记的外来人口，首次在湘潭市市区购买新商品房，每平方米购房奖励300元。此外，孩子和父母在同一地区买房子，每平方米奖励200元。

继今年的政府工作报告提出，“推进三四线城市存量清除仍将是房地产市场调控的主要任务”后，资阳、潍坊、湘潭等城市率先在全国三四线城市推出新一轮房地产刺激计划。此外，这些城市无一例外都是2016年取消库存政策的升级版本。

　　一方是进货，另一方是补充库存。

有趣的是，三四线城市的房地产也出现了“冰火双天”的模式：一方面是购房奖励入库，另一方面是房地产市场对购房的连续代码限制。是的，北京和天津周边的河北省房地产市场受到房地产市场的限制。近年来，京津城市群集体进入控制模式引起了全国的关注。

记者梳理发现，自今年3月17日以来，石家庄、保定、廊坊、沧州、承德、唐山、秦皇岛等七区相继出台了限制购房市场的新政。

顾云昌对中国经济周刊的解释："中国的房地产市场调控政策将不是“一刀切”，将采用因地制宜、因地制宜、实施政策的原则。对于房价不断上涨的城市，。但总体来说，第三和四级城市的主要任务是去股市。"

在我国，库存减少的压力有多大？有一个衡量库存压力的重要指标，即库存消化周期(也称为“存售比”，即存售比=过去6个月新建商品房存量面积的移动平均值)。当存款与销售比率继续下降时，有关城市房价的上升压力将继续增加，而当存款与销售比率继续上升时，房价下跌的可能性就会增加。

那么，中国房地产的储销比是多少呢？这个问题已经回答了。

4月6日，住房、，并提出加强住宅土地供应“五类”调控的管理。其核心是将库存消化周期划分为等级，短周期应扩大土地供应，长周期应停止土地供应。

通知指出，根据商品房存量消化周期，各地应适时调整住宅用地供应规模、结构和时机。消化周期超过36个月的，应停止土地供应；18个月应减少土地供应；6个月或12个月应增加土地供应；6个月以下的不仅应大幅增加土地供应，而且应加快土地供应的步伐。

“很明显，12至18个月的库存是最合适的。”顾云昌说，目前对减少库存的提及主要集中在三、四线城市，特别是在一些经济欠发达地区，而房价上涨过快的地区往往是库存不足和库存需要补充的地区。“现在的任务是将库存与补充资金结合起来，这一点在两个部委发布的文件中得到了证明。”

　　商业房地产库存任务比较困难。

记者指出，中央文件主要是指住宅房地产的库存，而没有提到商业房地产的库存。

然而，随着电子商务和现代物流业的发展，传统的商业模式受到了很大的冲击，商品房的销售面积并没有减少，而是增加了，库存的压力仍然很大。

，与去年同期相比，库存总量下降了6.4%，住宅库存下降了15%，而商业房地产库存不仅没有下降，反而有所增加，其中写字楼库存下降了11.6%，商品房库存下降了6.2%。

顾云昌对记者说：“现在有一个值得注意的现象，就是整体库存下降，特别是住房库存比重下降更快，但商业房地产库存压力仍然很大。”我们应该高度重视商业地产的库存。“

据统计，今年1月至3月，中国住宅销售面积为3.9082万平方米，商业地产销售面积为1.802亿平方米。从数据来看，住宅物业的销售面积远远高于商业地产的销售面积。但顾云昌提醒说：“由于房地产销售比重很高，而商业地产销售比重较低，所以总体来说，商业房地产库存比住宅房地产库存更严重，甚至更可怕。”

可以肯定的是，如果2017年的库存清除要取得进一步的成果，就不能忽视商业房地产的库存清除。

　　在前世今生进货

目前，我国房地产市场正面临着非库存问题.究其根源也始于20世纪90年代，当时我国计划经济体制下的福利住房分配制度跟不上改革开放后经济发展的速度，房地产企业缺乏资金来源，造成了楼盘无休止的破败现象，使我国经济陷入“通货膨胀”。直到1999年实行住房分配货币化，这种情况才得到暂时解决。但房地产市场的上涨也导致了房价的疯狂上涨。经过十多年的发展，房地产市场的蓬勃发展所带来的盲目的住房建设，导致中国市场，特别是三四线城市的住房库存过剩，拆迁(销售)周期较长，面临着更大的清仓压力。

从2009年到2011年，中国经历了房地产价格的快速上涨和泡沫，这刺激了供应的过度增长，随后导致了大量库存的积累。经过两三年的努力，重点城市的库存基本被淘汰，其他中小城市的库存水平仍然偏高，但已从高峰大幅下降。

根据目前的库存水平，参照历史清理的合理速度，似乎经过一年多的时间，大量的中小城市将基本完成库存清除。这一转折点的实现和确认标志着经济运行的基本正常化，并将对大型资产市场产生重要影响。

　　如何在美国进行库存

美国总统奥巴马签署了一项法案，放宽35年来对美国房地产投资的外国资本税率。该法案规定，外国养老基金在投资美国房地产时享有与美国养老基金同等的待遇。该法废除了1980年生效的“外国投资房地产税法”。(FIRPTA)对美国房地产的外国养老金投资征收税率。

此外，国会此前通过了高达1.1万亿美元的巨额支出法案，以消除政府被迫关闭并降低外国投资者国内税率的阴影。

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此举为更多海外投资者投资美国房地产打开了大门。在金融危机之后，美国房地产已成为美国资本流入的主要来源，也是帮助美国房地产摆脱库存的重要帮手。