救市政策刺激需求透支 2016年或爆发新危机

在前三季度，“救市”政策频繁出台，中央银行也有五次降息、一线城市和部分二线城市(南京、苏州、南昌等15个月以下城市)，市场需求刺激政策开始侧重于释放，房地产市场基本面有所改善，黄金-9白银10没有多少悬念，甚至在接下来的几个月里价格也趋于强劲。

房地产市场需求透支，“繁荣”是不可持续的。

从楼市的大趋势来看，供求基本面基本平衡，市场需求基本得到满足。今年，多轮“救市”政策的“一年”改善了楼市的基本面。

通泽咨询与研究部门的结果显示，2010年中国城镇居民家庭住房单元的平均数量达到1.0，这意味着中国房地产市场的供需基本均衡，未来增量住房的增长率将下降，房地产市场将进入住房市场时代。未来，房地产市场将反映出更稳定的增长率和更有区别的需求的特点。从投资增长率来看，国家统计局的数据显示，从2015年1月至9月，国家房地产开发投资为7.0535万亿元，比去年同期增长2.6%（不包括实际增长4.2%）。从1月至8月，增长率下降了0.9个百分点，增长率继续下降，住房企业的投资意愿继续下降，这也反映了住房企业在房地产市场下半年投资的动力不足。

自今年“30.新政”以来，大中型城市(一线城市和部分二线城市)房地产市场成交价的回升，主要是由于过去积压的集中释放，以及需求集中释放导致的市场需求透支，如果房地产企业认为未来房地产市场会保持这样的价格趋势，这是市场的误判。笔者认为，在首次支付第一套“双跌”和9月30日新政策后，房地产市场的价值将一直持续到今年第四季度末，即中央银行的宽松货币政策将导致今年下半年大量透支，房地产市场将在下半年进入调整期。从时间的角度来看，新一轮的房地产市场调整很可能会在2016年初到来。

同时，美元有望大幅加息，从全球投资者或财富类资产配置的方向来看，购买美元资产或增加美元资产是他们的最佳选择，美国房地产市场具有更高的投资价值。在此背景下，全球投资者或财富集团比较中美房地产市场的投资价值，或选择较高的美国房地产投资价值，都不会选择中国房地产市场。

从这个角度来看，中国的房地产市场一直被美元“空置”，投资客户甚至选择中国房地产市场进行投资，同时也注重一线城市和极少数二线城市之间的中高档物业，很难改变房地产市场的总体趋势。

　　大萧条可能在明年早些时候到来。

今年以来，北顺光申一线城市、合肥、南京、武汉等城市"迪旺"频繁。作者认为，自今年初以来，市场溢价、"地王"现象出现在商品住宅市场周转温市场背景下，如果市场交易量刚刚反弹，开发商在土地市场上疯狂地收购土地，那么如果这种"地王"已经成为规范，那么市场可能很快就会在另一个方向上：疯狂之后的市场调整时期。

历史经验也是如此。2009年、2010年，2013年土地市场疯狂后，包括土地市场在内的房地产市场在2011年和2014年进入大萧条。从今年土地市场的表现来看，如果今年下半年土地市场“王”现象持续频繁出现，这意味着房地产市场将在2016年进入大萧条时期。

土地市场“高溢价”、“地王”是魔鬼，这可能导致房地产市场调控政策从目前的“救市”期再趋紧缩，市场也会再次陷入低迷。另一方面，房地产市场救助政策发生的频率越高，当前经济形势对房地产市场的依赖就越严重，中国未来的房地产市场形势就越严峻，未来的市场风险也就越大。从短期来看，当前房地产市场仍处于调整期，“去库存”仍是市场的主旋律。由于一些二线城市交易量的反弹，这一基调不会发生重大变化。当市场需求在第四季度集中释放时，下一轮市场阶段调整也将到来。