百万房贷明年月供少700元 一月月供可能不降反升

今年五次降息的好处将在明年显现，但金融专家提醒他们，今年的利率是特殊的：

“广州日报”(记者陈新宇记者刘洁燕)对于绝大多数以住房贷款买房的人来说，今年五次降息的好处将于下月开始显现。然而，银行规划者警告称，由于1月份处于跨年度利率核算的特殊时期，1月份的抵押贷款很可能“上升而不是下降”，而降息对抵押贷款的影响直到2月份才真正显现出来。

数以百万计的抵押贷款明年将减少700多元。

中国央行今年5次降息，使存款和贷款利率降至“历史低位”，尽管绝大多数购房者并未真正感受到抵押贷款的压力。记者从佛山市多家商业银行了解到，由于次年住房贷款月供应量已经调整，下个月将反映每月五次降息的累计下降。

在五次降息后，按揭贷款集团的压力可以减轻多少呢？以王先生的100万元贷款为例。如果你选择贷款期限为20年，采用等额本金和利息的方法来执行基准利率(4.9%)，那么王先生的月还款将在明年达到6544.44元，总利率为570600元。但是，如果王先生在今年第一次降息前处理了100万元的贷款，同样的贷款期限为20年，月还款7251.12元，总利率为740200元。

这意味着，经过今年的五次降息，王先生的月供将在明年减少706.68元，20年后总利率将减少169600元。

今年公积金贷款减息四次，比商品房贷款少一次，但集中现金的好处也很多。以佛山市民张女士和她丈夫为例。他们用500000元的公积金贷款选择10年期贷款，本金和利息相等。在今年三月一日降息之前，五年的基准利率是百分之四点二五，每月要偿还5121.88元。总本金和利率为614600元。公积金上次降息是在八月二十六日，最迟是百分之三点二五，月还款率为4885.95元，总本金和利率为586300元，每月节省235.93元。

按揭贷款的利率在明年一月才会开始调整。

“对于长期商业贷款(如住宅贷款)，大多数人同意银行在下一年生效，因此大多数人的每月还款应该在明年1月开始下降。”中信银行佛山分行财务策划师告诉记者，当前贷款利率调整是次年最常用的调整方式。根据规定，如果今年利率调整，选择浮动利率贷款给客户，抵押贷款利率将在明年1月才开始调整。

中信银行佛山分行财务策划师提醒说，目前大部分银行按揭贷款的还款日期约为每月二十天，而二零一六年一月的每月还款额则比较特别，只是超出年利率，即旧利率将於本年十二月二十一日至三十一日实施，而新利率则要到明年一月一日至二十日才会实施。因此，每月的还款减少幅度不会“完全”，甚至在一月份，按揭贷款的利率亦会下降。但是，按照同等本金和利息公式重新计算，偿还本金将上升。

他说：“房屋提供者的本金上升幅度会超过利率下降的幅度，因此每月还款会有一件奇怪的事情，即不是下降，而是上升。事实上，1月份由房屋供应商偿还的本金并不是利率的上升，而在2月份之后，利息的计算方式将恢复正常。”金融策划师提醒说，下个月客户最好注意银行短信，以避免拖欠抵押贷款。

在降息后提前还清贷款可能不符合成本效益。

记者注意到，年底前，许多借款人计算是否提前偿还贷款。在这方面，一些银行财务经理分析，如果先前享有三折、八点五折及公积金贷款，在今年五次减息的情况下，提前偿还贷款可能是不符合成本效益的。

“那些在2010年前后购房的人已经申请了8.5%甚至30%的基准折扣。从明年起，这两类抵押贷款的利率将降至4.165%和3.43%，而公积金借款人明年的利率将降至3.25%，这两者都低于目前银行理财产品的回报率水平。”银行理财经理表示，银行理财产品的平均回报率可以达到甚至超过4.5%，这意味着抵押贷款借款人只需合理分配资金，获得收入比支付贷款利息更具成本效益，而不是提前偿还贷款。

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