为什么县市的房子最难卖

中国社会科学院的一项研究表明，由于虹吸效应，在一些县（城市）实现"退库"的目标是困难的。报告显示，应努力释放股票需求，培养新的需求，严格控制土地供应的步伐。

"所谓的虹吸效应，是指这些县（市）相对靠近其所属的地级市，而不是同一城市，受后者虹吸效应的极大影响。在这些县（城市）中，有相当一部分潜在住房需求者选择在州一级购买住房。"9月22日，中国社会科学院财务战略研究所发布的《中国县域经济发展报告》（2016）说，"这就是该国大多数县(城市)的情况。"

大多数县里的房子都有很高的地位。

一个区域的房地产开发严重依赖该区域的人口变化。上述报告指出，对于县域经济，除非其位于一个成熟的经济圈内，否则其总体人口通常会减少。

当然，对于该县的城镇来说，由于城市化，他们的人口可能还会增加，但增长的程度可能会发生变化。报告指出，从长远来看，城市人口也可能出现拐点，城市人口不能继续增长甚至下降。

中国社会科学院此前的一项调查发现，县域经济中房地产“库存”的速度远远低于政策目标，全国许多县(市)的商品房存量也处于较高水平。

上述报告列出了一些县(市)目前的房地产建设和销售情况：

四川省南充县是人口130万的大县。这个县的人口是20万。到2015年底，全县存量房9159套，面积9606万平方米，完成非预售证815套，总面积876万平方米。此外，在建设阶段未取得预售许可证的项目和未开工的土地使用权项目的计划建设计划约为8500套，占地面积超过11万平方米，未开发或计划建设的项目总数约为1.8万套，面积超过200万平方米。消化时间约为3-5年；

2016年3月底，全县总面积约200万平方米，商业用房约70万平方米；

安徽省安庆市宿松县户籍人口约为840000人，县城人口约为135000人。全市商品房销售面积从2014年底的57500平方米增加到2015年的288700平方米，另有436200平方米的商品房正在建设中。

湖北省建利县居民156万人，人口30万人。2014年，全县商品房存量6097万平方米，其中房屋存量约47万平方米，2015年底商品房存量约86万平方米，房屋存量约6.4万平方米；

浙江省嘉兴市嘉善县常住人口57万人，城市人口占56.3%。2015年初，商品房存量350万平方米，年销售量10.938万平方米，年末减少284万平方米，存量压力仍然很大。

“以上案例县(市)具有较强的代表性，全国许多县(市)商品房存量较高。”报道称，“要盘点”仍是今后县域经济推进的一项重大任务。

中国社会科学院城市发展与环境研究所土地经济学和房地产研究部副主任"在购买限制和贷款限制政策的影响下，一些房地产企业的主要战场已从购买限制和贷款限制城市转变为不受限制的购买。有贷款限制的地区或城市导致了第三和四层城市房地产开发的数量增加。"尚佳表示，这些地区或城市的经济状况和人口增长不如一线城市和二线城市的经济状况和人口增长，同时随着供应量的增加，需求并不强劲。一些房地产企业不深入了解政策和市场变化，导致投资不合理、布局不合理，导致第三、四级城市房地产存量增加。

第四种类型的县房地产是最难出售的。

，从房地产发展的角度来看，县域经济中的房地产大致可分为四类：

I类：近郊/县（市）市附近。由于辐射对大城市的巨大影响，这些县(市)可以在一定程度上实现与大城市的日常通勤。房地产开发与核心大都市同步，基本实现“德库存”目标，如北京、上海等多个县（市）；

第二类：与城市所属城市的距离相对较近，人口多，县(市)中心城市功能较强。这类县(市)具有独立发展的空间，可能对周边地区产生一定的辐射效应，“盘点”目标相对容易实施，如安徽临泉县；

第三类：在房地产开发过程中，土地供应和房地产开发是比较受控制的县(市)。由于这类县(市)房地产供需匹配管理，库存数量相对有限，“去库存”任务较轻，“去库存”目标自然比较容易实现。但这种情况在全国并不普遍。

第四类是受虹吸效应影响的县(市)。

据报告分析，这类县(市)的房地产销售困难，因为这些县(市)离地级以上、较大的地级城市不远，商业设施和医疗服务与周边地市相比没有优势，农民更喜欢在地市购买和就医，这些县(市)的高中教育基本上是全球统筹，初中教育也普遍协调一定比例。只有小学教育比农村具有更大的质量优势，县(市)农民对商业和公共服务的热情不高，这进一步削弱了农民进城的决心。

更重要的是，农民很容易进入城市，但要找到足够的工作并不容易。总的来说，第四类县(市)就业机会不足，如果仍然依靠农民工就业，农民就不必留在城镇。

但就上述判断而言，房地产企业有自己的“小计算”。中国社会科学院今年5月发布的“城市发展与环境研究所”(Institute Of City Development And Environment)称，“随着三线城市取消库存刺激政策的实施，一些住房公司正在扩大土地储备，以应对未来不断增长的需求。”``

县域经济中的致命问题

房地产市场发展的任何波动都会对经济增长和财政收入产生比其他行业更深的影响，特别是对高度依赖土地使用权转让收入和房地产营业税的县域经济。报告上说。

据报道，自去年以来，县域经济房地产“盘点”采取了多项措施，包括制定购房补贴政策，加大对购房的财政支持，加大对城市农民的支持力度，鼓励购房结算，开放房地产库存转换渠道，加大对房地产企业的支持力度，确保在建项目的及时完工。

然而，报告认为，在整个县域经济的"退库"中仍然存在五个问题：房地产和城市人口之间缺乏协调发展规划，盲目开发；短期经济增长和财政资源的过度开发；工业发展不足，为进入城市的农民提供足够的就业机会；城市和城镇的服务水平落后，以限制农民进入城市的积极性；土地足以抑制房地产增值空间，无法创造投资需求。

研究发现，县域经济中的致命问题被大量的农村土地包围，根本没有土地供应短缺，城市农民的积极性不够，县规模一般较小，通勤成本很低。对于县域来说，，房地产缺乏足够的增值空间，只能发挥其消费属性，不能发挥其资产属性，不能像大中型城市那样创造大量的投资需求者。

报告称，自2016年以来，全国一线甚至二线城市的房地产市场掀起了一波房价上涨浪潮，但许多县的房地产市场仍处于困境之中，在一系列“去库存”政策的刺激下，仍无法刺激足够多的需求者购买住房，这在很大程度上受到投资需求不足的影响。

针对县域经济房地产“去库存”存在的主要问题，认为应努力释放存量需求，培育新需求，严格控制土地供应节奏。

国家一级的政策应主要针对房地产存量较高的地区或城市(主要是三四线城市)，以便尽可能制定“一线政策、一市一政策”，甚至“一套政策”也可能针对某些城市。对于房地产存量大的地区或城市，取消对利率和首次发放两套住房贷款的限制，取消现有城镇居民购买三套以上住房的限制。

"县域经济与大中型城市房地产之间的最大差异是其消费属性明显，缺乏投资属性不仅抑制了房地产的纯投资需求，而且在一定程度上制约了消费需求。"报告指出，县域经济应通过供需平衡和预期管理，促进房地产价格和经济发展的同时增长，特别是为了避免房地产的实际贬值。通过完善房地产租赁市场，房地产可以充分发挥其投资功能，充分发挥其消费功能。

但是，在引导房地产价格适度上涨的同时，要特别注意避免房地产价格的快速上涨，否则，大城市的房地产价格不仅会在一段时间内过高，而且长期的房价下调也比大城市更有可能发生，也会给房地产市场的发展带来危害。报告是一种提醒。

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