楼市观察：二手房交易暂无需担心营改增

周五，。由于房地产行业被纳入试点项目，适用税率为11%，国家税务总局局长王骏在期间明确表示，该计划将首次涉及自然人增值税的征收和管理，例如个人二手房交易。社会舆论对个人住房是否会在五一以后上市，以及税费负担是否会增加，提出了很大的疑问。

许多人担心，在现有二手房交易增加之后，按总价5.5%征收的营业税，是否会在未来征收11%的差额。这一问题涉及的问题范围很广，税费规制也非常复杂，存在着很多的误解。就作者对财税的理解而言，这种担忧可能是多余的。

首先，从征地对象来看，房地产企业和自然人在税法中是两个概念。从最简单的逻辑来看，房地产企业是指商品房的生产者，整个生产过程涉及土地、建筑材料、人员等生产要素的采购。买卖二手房的自然人是商品房的使用者，在整个购房过程中，当期购房的贷款额不能得到批准。因此，两者的纳税人身份是不同的，房地产企业通常是普通纳税人，个人是小规模纳税人。根据增值税暂行条例，小规模纳税人使用简单的税法，税率仅为3%。

第二，原则上，增值税不适用于自然人自用住房市场增值部分.增值税是一种以商品流通过程中产生的增加值为基础的流转税，但很难区分哪些住房来源来自个人住房，哪些住房来自投机租户，或者两者兼而有之。我们还知道，二手房交易不仅要缴纳营业税，还要缴纳个人所得税。如果增加营改对个人房屋的增值征收，应否取消个人入息税？显然，这是不可能的。

因此，即使未来的营地改革涵盖二手房交易，目前基本的税费框架也将继续下去。例如，第一套个人，或者持有一定年限的住房营业税减免政策应该继续下去，否则二手房交易的实际税费负担必然会增加，这不符合“只减不增”的前提。此外，现行的二手房交易税制度实际上鼓励个人长期持有住房，而不是短期转售加剧市场泡沫，这也意味着营房改革的增加不仅将按附加值征税，因为长期持有私人住房的个人税负会增加，而且会鼓励短期投机加剧市场泡沫。

最后，如果读者感兴趣的话，他们会发现个人二手房不会受到这一阵营改革的影响。最直接的证据来自财政部和国家税务总局。在周五的记者提问中，两个部委明确提到，新的试点行业“涉及近1000万纳税人，几乎是前一个试点项目纳税人总数的1.7倍”。这个数量级，不可能意味着整个社会的二手房存量都已包括在五月一日展开的试点范围之内。

个人二手房交易进入营地改革的范围，至少在增值税暂行条例正式升级为法律之后。因为即使是小规模的纳税人和简单的征收方法，所涉及的数据将比目前的营地改革试点大得多。另一个参照点是，统一的国家房地产登记信息最早要到2017年才能共享和查阅，这一数据库显然将成为今后征税的重要基础。

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