首套房贷利率上浮30%有违满足“住的需求”

据央视财经报道，近日购房者告诉记者，他们在一家股份制银行申请住房贷款时，批准的利率在基准利率的基础上提高了30%，首付高达50%。更令人惊讶的是，根据买家的说法，这套商品房是其名下的第一套房。

报告说，对于许多城市来说，第一次住房贷款利率政策已经从“折扣”调整为“车费上涨”。最近，据报道，银行继续浮动抵押贷款利率。在一些重点城市，以基准利率作为“起价”的第一套住房贷款利率已经上升了5%或10%。与市场基准利率相比，首期住房贷款利率甚至提高了30%。

可以说，利率市场化是我国利率市场化的一大趋势。在流动性紧缩和银行资本成本较高的情况下，市场调节利润是一种正常的经营行为。然而，住房利率市场并不是一种完全以市场为导向的行为.

笔者认为，银行将第一套房的利率浮动10%≤30%，，或因误伤刚性需求市场等偏离公共利益。

可以说，利率是影响房价变动的重要外生变量之一，利率的微小变化可能导致房地产价格的剧烈波动。

一般来说，房价与利率呈负相关，即利率上升，房价下跌，利率下降，房价上升。除了利率对房地产开发成本的直接影响外，利率还通过以下三个方面影响房价：第一，当利率下降时，各种抵押贷款将大规模进入房地产市场；第二，从住房消费的角度看，其成本主要是银行抵押贷款的利息；第三，房地产价值是预期未来收入现值的总和。

利率是调控房地产市场的重要手段。旨在抑制房价飞涨、提高利率、提高购房者成本的房地产调控也成为一项重要的政策选择。银行房地产贷款利率迅速从“折扣”转向浮动，特别是对多个房主。应该说，这是符合经济学规律的。

然而，应该指出的是，这一轮调控不是“一体式”，而是为了满足“住房需求”，同时打击“投机需求”。，所以我们可以看到，所有的信贷政策都应该是“保证”的第一套，包括贷款比率和利率。因为第一套套房更接近“安全生活”的民生需求。

“房子是用来生活的，而不是投机的。”这就指出了住房市场的两个不同的需求市场：一个是以住房和其他用途为目的消费者需求；另一个是投资和金融管理需求。与消费房地产需求相比，投资需求对个人和社会都具有一定的风险。房地产投机是房地产投资的一种特殊形式，它常常给房地产带来一定的负面影响。但“住房需求”对房地产市场的持续健康并不有害，不应在“打击”的范围内，而应在“满意”的范围内。

有人估计，如果提高第一次置业贷款的利率，将给第一置业者带来巨大的利息负担。“平朔财经”在媒体的一篇文章中计算了一个账户：根据2016年10月之前的政策，这也是一笔300万元的贷款，第一套住房的最低贴现率为15%，第二套住房的最低贴现率为基准利率的1.1倍。在30年等额还款的情况下，前者支付约226万元，后者约306万元，多出800000元。如果利率上涨20%至30%，至少会给首次购房者增加数百万元的利息负担，这也有悖于社会公平。

第一次购房者实际上反映了中产阶级人口巨大的住房需求，这些人的住房需求无法满足政府拥有的共同产权、公共租房、保障性公寓的满足。我们常说，市场回归市场，保障安全，以满足中等人口刚性住房需求，以低利率第一套(基准利率)，将有助于缓解公共资源不足的压力。

即使在美国，利率完全以市场为导向，他们的利率等也受到政策的管制。因此，商业银行不能以利率市场化的名义，，使自己的商业利益最大化。尤其是房地产利率政策很强，银行不能占据全部利益，，，以满足住房需求。

（作者是财政部中国财政科学研究所应用经济学博士后研究员）。

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