公积金贷款证券化需突破三道屏障

，13年后再次修订，也是1999年颁布实施以来最大、最广泛的修订。从修改后的内容来看，它涉及到公积金政策与运作的各个重要环节，如募集、提取、使用、流动性、风险防范、管理等，对我国未来公积金的运行和房地产的发展也将产生深远的影响。

在未来的新城市化进程中，建立以住房政策为导向的金融机构，不仅是满足城镇居民对低成本住房的融资需求，也是降低新城市化融资成本的重要措施。因此，将公积金中心转变为政策性住房金融机构，改善政策性住房金融的不足，是修改这些规定的思路之一。条例的其中一项主要修订，是将原先被排除在公积金政策之外的人士，例如自雇人士和自由职业者，纳入公积金政策的范围，即这些人士亦享有存款和提取公积金。申请公积金贷款及其他权利。

同时，在公积金中心改革中，也坚持了“失福利”和“反福利”政策。一般收益资金转移原则。。

首先，取消公积金房的“福利”残留。目前，公积金存款仍保持着很重的福利住房特点，即高收入、高地位，公积金也很高。因此，为突显公积金的政策财政特色，规例指定了存款基础的上限和下限(下限不少于平均工资的60%，上限不超过平均工资的3倍)。

第二，取消合并机关住房资金管理中心，取消资本效率低、福利色彩强的重复机构。

第三，淡化公积金中心的管理职能，增强其公积金流动性，维护和增加价值和风险管理等“金融机构”职能。

“条例”对公积金运作的最大修改是，基金中心可以发行或购买公积金的私人住房贷款支持证券，从而打破基金中心封闭式资产(地方贷款)负债(地方存款)之间的界限。这样，通过调整的盈余资金，准备金类似于银行的“资本解体”。这样，通过对接资本市场，实现了公积金中心的杠杆融资，增强了低成本住房的融资规模。目前，国家公积金贷款余额为2.88万亿元，商业个人抵押贷款余额为10万亿元。如果将闲置1万亿元贷款余额的50%和准备金贷款证券化，未来公积金贷款余额可达5万亿元。

届时，公积金贷款可以达到商业贷款的50%，城市化融资状况也将从根本上得到改善。根据最近发布的“十三五规划”，加快户籍人口城市化速度是“十三五”经济社会发展的主要目标之一。所谓“提高户籍人口城市化率”，就是对已经在城市就业的2.7亿农民工“城市化”。“市民化”后，主要需求是“生活和生活”，但流动人口规模(城市居民人口的35%)、收入水平低、现有居住形式(棚户区、工业宿舍、城中村)亟待更新，银行贷款无法解决，公积金贷款无疑是首选。

但重要的是要注意，公积金纳入政策性住房融资，也面临三大障碍。。

首先，公积金中心是由住宅和建筑部门管理的机构，主要负责公积金的收付功能，而不是金融机构。公积金贷款证券化后，涉及投资行为，公积金采用个人账户运作模式，即公积金的所有权属于个人所有。因此，具有较强行政管理功能的公积金中心不能承担投资决策、收入分配、投资风险防范、亏损承担等功能。

其次，鉴于公积金中心行政色彩浓厚，公积金投资必须委托金融机构经营。同时，公积金贷款资产证券化也涉及信用提升、担保、法律事务等方面。目前，公积金贷款回报率较低(存贷款息差仅为1.15%≤3.15%)。如果扣除管理费和各类中间费，公积金证券化产品的收益很低，很难在资本市场上获得投资者的“欢迎”。

最后，公积金实质上是由福利房屋向市场型房屋过渡的缓冲，由单位和个人支付，形成互助互利的住房储蓄，并以较低利率发放给有住房需求的人。因此，本土化一直是公积金管理的基本原则，资本输出的地方积极性不高。此外，地方政府希望控制大量的廉价资金，公积金主要闲置在三线或四线城市，这些城市希望通过这些城市刺激当地的房地产市场，而且更难以流出。