易宪容：警惕房产泡沫挤向三四线城市

指导意见：，但他们将投资需求推向了三线城市，使其再次形成泡沫。一旦三线城市形成房地产泡沫，就会变得更加危险和难以控制。

就在3月份，我们见证了30、40个城市房地产市场调控的活跃场景。经过仔细观察，笔者发现，管控可分为两类：一是按照今年政府工作报告“遏制热点城市房价过度上涨”的要求；另一类则指出，虽然也指出了这一目标，但在客观上可能产生反作用，成为房地产销售的“饥饿营销”。

第一类代表北京，如北京、广州、郑州、长沙、南京、青岛等。以北京市调控政策为例，其主要工具是限制购买和限制贷款。购买限制已经存在了很长时间，重点是贷款限制。过去，贷款限制是以北京是否有住房贷款来衡量的，但这一次他们指的是整个国家，所有各类住房贷款的人都有贷款记录。

因此，投机者既不具备进入市场的能力，也没有意愿，因为融资杠杆率下降到了不可盈利的水平，进入房地产市场的风险是显而易见的。更重要的是，如果投机者不再进入住房市场，北京的房屋销售将大幅下降。在这种情况下，尽管早期的房主不愿意以较低的价格出售他们的房子，只要房价略微下跌，不仅住房投机者不仅更不害怕进入市场，而且房地产市场的期望也可能在这样的僵局中被逆转。然而，这些政策是否会包含房地产泡沫，仍不确定，。

当然，还有另一个因素要考虑，那就是开发商仍掌握着大量以前拍摄过的土地。以北京为例。如果开发土地，将增加200000套住房的供应量。这也将对房地产市场产生巨大影响。

二是在北京出台这一政策之前，已有18个市、县、区出台了新一轮的地方房地产市场限制、贷款限制等调控政策。2016年，这些城市大多围绕着炎热的城市。根据这些城市的政策，许多城市要求外国居民购买一套住房，而不是两套。住房仅限于在当地不拥有住房，在国外购买的住房数量不包括在统计数据中。

换言之，虽然这些规管政策的目的是规管楼价，但客观上是为炒家留出空间。如果一个投机者可以在这个城市买一个，在另一个城市买另一个，它仍然可以很容易地同时拥有多套房子。因此，这些城市的房地产市场可能会产生“你只能买一套”的饥渴营销效应，房价的上涨是势不可挡的。

可以看出，新一轮的房地产调控可能加剧市场分化：一方面一线、二线热点城市的住房销售降温，短期内抑制投机；另一方面，一些三四线城市可能出现热销场面，房地产泡沫蔓延到这些城市。为此，一些地方的房地产调控政策应该更加平衡和全面，尽可能防止这种情况发生。(本文作者是青岛大学经济学院教授)

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