一线城市如果都推共有产权房，刚需房会受冲击吗？

共同产权是近年来业界讨论的高频词。

日前，北京市住房城乡建设委员会发布了“北京市共有房屋管理暂行办法”(征求意见稿)。顾名思义，共有产权住房是买受人与政府之间的产权，是对原有住房政策的进一步调整和优化。一些业内人士告诉每日经济新闻(微信：nbdnews)，对刚性需求住房的影响可能更明显。

扩大住房保障范围

事实上，共同产权并不是一个新名词。早在2007年，江苏省怀安就在2010年启动了保障性公寓公有产权试点项目，实行了住房和经济双重困难标准。2014年，北京、上海、深圳、成都、淮安和黄石等6个部委将北京、上海、深圳、成都、淮安和黄石等地作为共有住房试点城市，上海在2016年推出了共同产权保障住房管理办法。

全国房地产商会会长顾云昌说，实际上，共同产权住房是促进经济适用房的过程，是政策不断完善的过程，属于保障性住房的范畴。

与传统保障性公寓的发展相比，公有产权房具有明显的制度优势。朱丽新住房数据研究所所长杨告诉每日经济新闻(微信：nbdnews)记者，首先，政府的明确贡献严重限制了“投机”需求，但也淡化了保障性住房的支出，有助于改善地方政府的现金流和转移地方资金；此外，本质上是为居民提供住房杠杆，合理的住房需求，提供事实上的住房财政支持。

杨补充说，从目前的情况来看，北京推广普通产权住房是非常合适的。在北京市现行的住房保障制度下，低收入居民的住房问题一般可以通过公共租赁住房和舒适住房来解决。高收入的居民能够负担得起商品房的价格。不过，有些居民买不起商品房，也没有资格申请租住公屋。在一线城市居民中，这种“中间层”正是最大的群体，这些居民不仅需要居住权，还需要购买权，因此一线城市很有可能在不久的将来相继推出共同的产权政策。

在共有产权住宅定价方面，中信证券的研究指出，试点城市较少，公有产权住房覆盖范围过窄，共同产权住宅在未来有可能更接近“中层”居民的需求。同时，如果将定价权完全赋予政府，制度的效率可能是不够的，但如果将定价权完全赋予发展企业，就会形成定价合理性问题和共同产权来源的选择问题。

刚性商品房或冲击

连佳研究所所长杨贤基提供了这样一套数据。目前，北京市的主要政策住房是舒适住宅(存量662000套)、有限住房(存量129000套)和自用商品房(库存100000套)。据估计，从2017年到2021年，将有250000套自住商品房供应，全部将按照共有住房的方式实施，到2021年，北京的总存量预计将达到900万套。共有住房占2.8%。

据中原房地产研究中心统计，自住房供应以来，北京已经转让了80块住宅用地(包括)或全部用于自建住房，提供了703万平方米的自住宅，约8万套有保障的房产，其价格明显低于北京的商品房。

共有产权的影响有不同的看法。

海洋集团董事长兼董事长李明说，政策的出发点是解决刚性住房需求这一难题。从设计时间看，产权是明确的。就像建立现代企业制度一样，它们抓住产权明晰的根源，促进未来长期机制的对接。

北京地区营销总监何彬表示，共享产权的概念需要大量后续政策支持才能有意义，比如房地产注册程序和围绕它们分配教育资源的政策。

那么，普通产权住宅是否会导致房地产市场刚性需求商品房价格下跌，高端商品房价格上升两极分化现象？

何彬告诉“经济日报”，目前还不能做出这样的判断。短期内，共有产权对购房者的决定影响不大，因为有能力购买的人仍会考虑私人房地产。公共产权住房是针对一些没有资格、买不起的人的，但如果支持政策落到实处，一些刚性的需求可能会被引导进入共同市场。

保利投资研究院表示，全民共有产权所涵盖的购买力更接近二手房市场。如果公共产权住房的供给能够有效地土地利用，就会消化大量的住房需求，预期市场的购买力转移住房存量将发挥更大的作用，而新的商品房市场将使目标人群的高端化趋势得到改善。

何彬还说，总体而言，产权共有的措施只是房地产市场整体调控的一个环节，但总体上，影响是深远的，所以最近企业正在进行战略性调整，试图从单一的房地产开发向城市经营者转变。

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