如果房价下跌，银行承受多大的跌幅？

最近，四大资产管理公司之一东方资产管理公司发布了“金融不良资产市场调查报告”(2018)。报告中提到的两点引起了大家的注意：

1.报告指出，2018年商业银行的不良贷款可能被低估，受访者所在地区的不良贷款率可能达到3%-5%，不良资产规模在今后3至5年内可能缓慢上升，银行信贷风险可持续暴露；

2.报告称，如果房价下跌20%至30%，银行将面临巨大压力。

东方资产管理公司于1999年10月15日在北京成立，注册资本100亿元。当时，设立的主要目的是连接银行的不良资产。它在处置不良资产方面有着丰富的经验，因此本报告的内容引起了人们的广泛关注。

根据银监会公布的数据，2018年第一季度，大型商业银行的不良贷款率为1.5%，股份制商业银行的不良贷款率为1.7%，农村商业银行的不良贷款率为3.26%。

换句话说，如果报告中的不良贷款比率为3%至5%，则银行系统中当前的不良贷款比率被低估。

2008年，美国爆发了。众所周知，这场危机的导火索是次贷危机。从2000年到2003年，美国的低利率刺激了居民买房。美国房价开始上涨，并逐渐开始出现泡沫。2004年，美联储连续几次提高利率，将利率提高到5.25%。结果，居民买房的压力和房地产投机者的成本骤降。居民无力偿还银行贷款、银行贷款和拍卖贷款抵押品，导致房价下跌，形成恶性循环，银行贷款无法收回，形成大量不良贷款，有的被迫破产，最后酿成。

不良贷款率的定义是指金融机构的不良贷款在包括次级贷款、可疑贷款和损失贷款在内的贷款余额中所占的比例，直截了当地说，是指借入无法收回的贷款。为什么不良贷款利率会上升？当然，主要原因是经济下行压力，企业资金周转困难，无法偿还银行贷款。同时受企业业绩的制约，抵押品价值下降，银行不能及时兑现。

在目前的市场上，有效抵押品不多，主要是房地产、股权、债务、信贷、汽车等，其中风险相对较低的是房地产，很简单的汽车可能会打折，股价可能会下跌，但房价会很稳定，尤其是在过去的二十年里，房价继续上涨，银行基本上不用担心太多。

但所有这些都是基于稳定和不断上涨的房价，反过来，如果房价下跌呢？银行能承受多少压力？

让我们来看看房地产在银行中的作用和地位。根据金融机构2018年第一季度贷款投资统计报告，一季度末人民币房地产贷款余额为34.1万亿元，占人民币贷款余额的27.28%。其中房地产开发贷款余额7.7万亿元，个人住房贷款余额22.86万亿元。

换句话说，如果房价下跌，34.1万亿美元将受到影响，如果这一幅度超过可接受范围，一些居民可以放弃他们的住房或拖欠他们的信贷。届时，银行将有担保财产，但当房价继续下跌时，抵押品的价值也将大幅下降。

2007年9月，平安证券(Ping An Securities)发布了一份研究报告，显示抵押贷款占商业银行贷款的43%，其中绝大部分是土地或房地产，据他们估计，房地产抵押品的规模可能达到39.4万亿美元。此外，交通银行还在2008年提供了一套数据，以房地产为抵押贷款的银行可达65%。

可见，如果房价下跌对银行业的影响很大，可以毫不夸张地说，最不希望房价下跌的地方是银行，银行能承受多少呢？

平安证券(Ping An Securities)的报告称，房价下跌20%将给银行带来很大压力，而东方资产管理公司(China East Asset Management)则为20%至30%。

近年来，我们经常听说要防范系统性金融风险。事实上，对于金融业不完全开放的市场来说，金融风险在银行中是最重要的。目前，本币贷款和外币贷款的比例仍占社会融资的一半以上，因此，防范系统性金融风险可以理解为防范银行风险。

而根据上述数据，随着房地产在银行的地位，房价能否大幅下跌？这显然是不可能的。最近政策发生了一些微妙的变化：第一，最近官方文件强调“结构性去杠杆化”，而不是完全去杠杆化；第二，流动性(货币)表达方式从合理稳定转向“合理充裕”。你从里面找到什么了吗？