UBS资产管理全球房地产投资展望之亚太市场:总体尚好,有些地区的风险比中国内地大

UBS认为全球房地产市场反转的风险目前看起来仍然比较小，传统的预警信号没有出现，杠杆率在可控的范围内，建设的速度大体上与需求增长的速度一致，优质房地产与低一级的房地产之间的价格差仍然合理。目前并不需要将资金大举撤离这个市场，因为其他资产的收益率也不高，因此房地产仍然是有吸引力的。

 

亚洲太平洋市场

亚太房地产市场2017年在全球贸易周期触底反弹和大部分地区财政刺激政策下，房地产市场表现很好，事实上，大部分的专业人士并没有预期到成交量如此上升。国际货币基金组织（IMF）预测该地区2018年的经济增长率在6.5%，这意味着，该地区未来2年内仍然会贡献全球增长的50%以上，在这样的情形下，该市场仍然具有向上的动能。

 

从产出缺口的角度看，亚太地区大部分地方还是有负的产出缺口（也就是GDP增长率低于潜在GDP增长率），因此，UBS认为，央行的货币政策仍会是相对宽松的。

澳大利亚的经济正在由资源型转向服务性，因此，就业还是在增加，2017年31230万人，这是历史上最高的，虽然如此，澳大利亚的失业率仍然有5.6%，因此，UBS认为澳大利亚货币当局在升息问题上会保持耐心。因为潜在的劳动力较多，因此实际工资增长不会快，这对于房地产市场是压制因素。

日本的经济表现有些难以理解，虽然企业的信心指数回升很快，新机器订单升到了最近十年的最高水平，工作岗位/寻求工作的人比例为1.59，这是1974年来的最高水平，但是这些并没有转化为实际工资的提升。

另一方面，新加坡和香港的增长率很快，因此劳动力必然紧张，这最终肯定会引起实际工资的提高，促进房地产的需求。

 

办公室租金

在亚太地区的大部分地方，核心区域办公室的租金在2017年4季度持平或者小幅上涨，涨幅最大的是悉尼、墨尔本、香港和上海，中国大陆的金融中心，如北京和上海，仍然持续受益于金融和科技企业对于核心区域办公室的需求。而在另一方面，武汉、重庆等一些中西部的城市租金在下降，这主要是因为那里建设的速度太快了，这些地方的办公室空置率也很高。

 

 

关注重点：有一些市场的风险比中国更大

在过去的几年中，投资者的关注重心在中国经济是否会大幅下滑，担心杠杆率过高的中国经济是否会损害该地区的房地产市场，而UBS则坚持其之前的观点，认为中国有足够的手段应对债务问题，而且由于中国大部分的债务为国内债务，因此引发国际传染的风险并不大。UBS无意淡化中国市场的风险，但是认为，实际上有多个其他房地产市场的风险比中国大，比如澳大利亚，韩国和中国香港，这些地方的私人杠杆率太高。由于美国正在加息，这些地方需要跟随美国的节奏以避免，由此，这些地方可能出现负面的冲击并且在亚太地区传播。

另外，UBS也认为，由于目前进入加息周期，投资者应该更加关注租金现金流的收入，积极的投资管理可能带来良好的回报。

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