银行已入局，租房资产证券化有望提速

　　短短一周内，中国银行、建设银行、中信银行等银行接连在住房租赁市场展开布局，银行与房企联手向实体企业提供稳定、高品质长租房源的大幕开启。住建部、发改委等九部门日前联合印发的通知明确，各地要搭建住房租赁交易平台。通知选取广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市，首批开展住房租赁试点。专家和券商分析人士指出，住房租赁市场或成蓝海，租赁住房资产证券化等金融创新有望提速。多家银行相关负责人则对中国证券报记者表示，银行进入住房租赁市场尚处于“试水”阶段，后续在投资孵化、持有运营、后期退出等方面仍需进一步探索。

银行的高配置文件布局

中国证券报记者在调查中发现，从上述银行进入住房租赁市场的模式，主要包括银企合作、银企合作。

以银行业合作为例，中国银行厦门分行最近与厦门国土资源和房地产管理局签订了《厦门住房租赁市场金融服务战略合作协议》。双方将在土地供应、试点租赁住房建设、租赁管理平台建设、住房租赁金融创新等与住房租赁市场相关的领域进行合作，为房屋租赁市场参与者提供所有连锁的金融产品和服务，共同推动住房租赁市场的建设和完善。

银企合作是指银行主动接触一些住房企业，合作建设住房租赁项目，这对于探索住房租赁市场管理模式具有重要意义。例如，中国建设银行深圳分行近日与招商、华润、万科、恒大、中国航运、碧桂园、兴和等11家房地产公司以及比亚迪、方达集团、延祥情报、兆驰等11家企业和机构举行了住房租赁战略合作签字仪式，推出了5000多套长租房，包括“建行建设融资房”。截至10月底，已有70多家科技型企业向建行提供了租金.中信银行与田园集团签署合作协议，中信银行将在未来三年提供300亿元人民币的长租住宅，以满足田园在长租住宅领域的资金需求。双方将在长期租房开发建设、投资孵化、控股经营、后期退出等整个产业链中进行全面的业务合作。

中国银行负责人表示，中国银行还将主动联系万科、龙湖、世界联合会等企业的供应商，深入了解企业的需求，在中国银行系统和平台的开发中嵌入相关功能，满足合作伙伴的需求。

建行投资的两家房屋租赁服务公司，即建信信托控股的建新住房服务(深圳)有限公司和建行与深圳人才安居集团合资的安居建新租赁服务有限公司。

专家和业内人士表示，银行进入住房租赁市场将从根本上解决金融如何深入支持住房租赁市场的问题。金融支持并不局限于从住房和企业的角度提供发展贷款的融资方式。

一些与银行有关的负责人表示，该银行进入住房租赁市场的机会首先体现在社会责任上。第二，有些城市可以消化以满足销售条件，但很难销售。再一次，由于出租房屋资源质素差和不稳定，部分租户经常搬迁，是有可能解决的问题。对于银行来说，这也是创建品牌的途径之一。

消除市场的痛点

根据58.com发布的一份研究报告，BeishangGuangshen的平均年增长率为2012年至2016年。同时，以租赁住房的良好政策为指导，住房供应年均增长率超过30%。

目前市场上有大量的出租住房来源，但租赁关系非常不稳定，出租人和租户都不方便，双方各有各自的痛处。中国建设银行深圳分行副行长李忠东指出，房地产市场的问题是供方问题。希望银行的金融功能得到更好的发挥，利用金融手段，从供方体制改革入手，通过市场化运作模式，共同探索和解决房地产市场的突出矛盾，解决房地产市场的突出矛盾。

深圳房地产研究中心主任王峰表示，如果衡量租金与房价的关系，将需要近60年的时间才能收回开发成本。从这个角度来看，很多开发商都不想进入租房市场。

公司控股品牌的负责人朱玉堂表示，租售模式导致开发商长期资本回报率和大资本压力，因此他们一般不希望将高质量的房源放入租赁市场。

从建行与住房企业的合作来看，朱春认为这是一项很好的金融创新，最重要的是要把房屋所有权和居住权分开。对于住宅企业来说，有两个优势：一方面住房企业给予建行25年居住权，建行给住房企业一个长期稳定的资金来源，解决住房企业的资金压力；另一方面，与建行在租赁领域的合作可以使住房企业得到全方位的财政支持和更全面的服务。

这样，一些住房公司将愿意放弃短期福利，与银行或政府合作，以获取长期收益。从个别消费者的角度来看，有些人缺乏长期租金的经济支持。因此，如何支持住房租赁市场的供求，是一个亟待解决的问题。

以建行刚刚发布的个人住房租赁贷款产品“住房贷款”为例，“住房贷款”利率低于住房贷款利率，最高信用担保贷款金额为100万元。建行负责人表示，建行即将推进住房租赁网点转型，建设住房租赁金融中心。建行的部分分行将作为租赁金融服务平台之一，为公众提供全面的金融服务，并提供综合的金融服务，以供租赁和购买。“目前，我们已创新和开发了20种住房租赁金融产品，能够满足个性化的社区需求，如住房需求的聚集、住房的低成本、出租社区的规模等。”

更多企业材料跟进

据中原地产研究中心最新统计，全国共有10多个城市进行了租赁土地转让，供应超过8万套。同时，地方政府大力推进住房租赁市场的建设。例如，深圳发行的"加快住房租赁市场培育与发展的意见"；山东将开展集体建设用地的试点工作，在济南和青岛建设出租住房；到2020年，合肥将向各类集中租赁住房募集约160000个单位。

可以预见，未来的住房租赁市场可能会成为“蓝海”，包括租赁住房资产证券化等金融创新产品都值得期待。

几天前，新的公寓权益资产支持专项计划正式发布，不久将在深圳证券交易所综合协议交易平台上市和转让。中国指数研究协会指出，中国在最近几天成功地登陆中国，在展示和推动资产证券化的正式启动和甚至公开发行住房租赁市场方面发挥了积极的作用。预计今后更多的企业将积极跟进，公开市场业务的开放即将到来。

专家和经纪分析师预计，未来住房租赁制度将更加完善，出台租房政策的城市将进一步增多。在这方面，更多的企业将加快进入这一市场。

不久前，阿里巴巴(Alibaba)是JD.com两大巨头住房租赁市场的高级布局。今年8月，阿里和杭州市政府签署了一项合作协议，以创建该国第一个"智能住宅租赁平台。"阿里的支付宝。支付宝10月宣布，它将在8个城市（包括北京和上海）推动信贷租赁住房，并在9月宣布"免费的，每月的租金支付。"JD.com的口号，并于10月宣布房地产战略，在5年内成为交通和在线交易的"双料冠军"。

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