：房地产市场将迎短期调整 房价或将先升后降

　　首先，形势分析：快速升温后的新迹象。

2016年，房地产市场复苏的基础不稳定，波动风险大，差异化趋势严重。同时，根据华芳指数预测：如果整体经济趋势不发生重大变化，没有出台任何重要政策，房价可能先涨后跌，在相对快速上涨后，2016年第二季度后就有可能进行调整。

总体而言，中国房地产市场在1-4月份迅速上涨，但2016年5月的数据反映了房地产放缓的新迹象。

总体经济复苏主要是由于政策、制度、激励和市场预期的变化，而波动差异主要是由于各个城市的基本面不同，对统一政策的反应不同，以及城市之间的市场联系和传染。5月份增长速度的下降不仅与前一时期刚性需求集中度的迅速释放有关，而且与近期一些热点城市房地产调控政策的收紧有关。目前需要特别注意的问题是：

　1.空间不匹配现象继续加剧

在一线和一些二线城市，销售额增长，价格飙升，库存在第三、第四和更低的城市出现过剩。

　　2.潜在供应大幅增加

从2016年1月到4月，新建筑面积增长了21.4%，比第一季度增长了2.2个百分点。今年5月，新建筑面积虽然比4月份略有缩小，但与去年同期相比，仍保持了18%以上的增长速度。就非重点城市如此庞大的库存而言，这与非关键城市的投资增长率高于重点城市的事实有关，这引发了人们对非关键城市正在消除有限库存以及大量新股正在形成的担忧。

　　3.物价急剧上涨和波动

首先，一些二线城市的房价和地价不合理地上涨.2016年上半年出现了205个总价高的土地“地主”，主要集中在一线城市和一些二线城市，。在房地产市场上，面粉比面包更贵，土地价格和房价的过度上涨给未来市场带来了巨大的风险。

　　4.住宅企业面临信用违约的风险。

首先，信贷增长波动较大，住房企业资金来源变化频繁。从2016年2月到5月，房地产开发来源的个人抵押贷款迅速增长，分别增长30.40%、46.20%、54.70%和58.50%，而2014年4月至12月的同比增长为负。第二，企业负债比率达到历史最高水平.截至6月22日，自2016年以来，房地产业已经发行了超过4500亿元人民币的债务。中国房地产协会发布的2016年中国房地产上市公司评估研究报告显示，房地产企业的平均净负债率为96.09%，比2014年增长7.23个百分点。第三、四线以下城市高库存住宅企业面临着资金链断裂的风险。特别是一些中小企业通过非正规金融融资面临违约风险.

　　5.房地产投资缺乏耐力

房地产投资增长的主要原因是短期内房地产需求的快速增长。上半年，经济增长率预计为6.7%，房地产投资复苏贡献明显。在库存压力仍然很大的情况下，随着短期房地产需求的释放和货币政策的企稳，房地产投资的耐力将是不够的。2016年下半年，尤其是2017年，宏观经济增长仍将面临动力不足。

　第二，未来预测：市场将迎来短期调整。

从2016年下半年到2017年上半年，房地产市场可能迎来一个短期调整期。持续的政策刺激力度和强烈的制度变革决定了提前调整或延迟调整的程度和时间，调整可能会延迟，但不会缺席。市场分化将从“几个城市热，大多数城市冷”转向两极分化。东部城市、一、二线城市和经济、交通、周边环境友好的大都市和三线中心城市将升温，而其他三、四和更低的城市将继续变冷。如果不执行这一政策，2016年全年的市场分化将加剧。2016年全年，库存增长预计将继续从三线和四线城市向二三线城市扩散，房价将从一、二线城市上升到三线城市。

　　1.基于华芳指数的房地产趋势预测

中国房价指数的最新预测和警告结果：如果总体经济趋势没有重大变化，也没有出台重要政策，房价增长可能在2016年下半年至2017年第二季度之间回落。此外，根据2016年1月至5月商品房销售的34%增长率，预计全国商品房销售面积将达到往年最高水平，全年超过13.5亿平方米(估计至少增长20%)。

　　2.根据房地产周期的经验判断未来的发展趋势。

自本世纪初以来，中国房地产周期为23年，增长约一年（包括2009年刺激期）。主要受政策调整影响，加上相应的预期变化，居民实际需求延迟或提前释放，投资和投机也随之进行，导致房地产市场短期波动。

2013年是中国房地产市场的转折点。2013年头10年，每次调整都是政策打击的结果，每次反弹都是自动反弹(2009年除外)；2013年及以后的调整是房地产市场自发调整，没有任何干预。2015年，由于政策刺激，市场无法自动反弹。

这一周期在2015年下半年开始上升，并可能在2016年进行调整，以便在2017年下半年之前完成一个周期。如果2015-2016年是政策刺激上升的一年，那么2016-2017年可能是政策刺激调整的第一年。

　　3.根据影响因素的变化预测未来趋势。

自2015年下半年以来，房地产市场从缓慢发展到快速发展。有制度变迁因素，但主要是政策因素。尽管政策刺激仍在继续，但如果相关制度不发生变化，在供应方面，由于市场复苏和预期带来的资本压力减少，新投资可能在2016年形成大量新供应，而库存过剩。从需求角度看，2015年下半年至2016年上半年，城市存量人口消费需求将分阶段释放。城市内外对投资投机的需求决定了城市的市场状况，对城市人口增长的刚性需求取决于制度变迁的强度。如果不进行制度改革，潜在的需求就很难释放，短期调整也是不可避免的。如果进行有效的制度改革，房地产市场的调整就会被推迟和减缓。

　　第三，政策评估：

这一轮房地产调控政策普遍稳定，使市场和投资从缓慢复苏到快速复苏，库存清除效果明显。中间政策调整的时机相对合适，个别城市的过热正在得到控制，并倾向于“软着陆”。

自2014年下半年以来，，最终在市场预期和市场本身中发挥了越来越重要的作用，导致2015年下半年和2016年上半年城镇居民的进入和存量居民的消费需求接踵而至。

鉴于2016年初房价的快速上涨，特别是三月份一线城市和个别热点城市房价的快速上涨，。包括：自4月以来，。随着主要热点城市调控政策的收紧和宽松货币信贷政策的精细调整，住房市场的热度有所下降，部分城市房价上涨的势头在短期内也受到了一定程度的抑制。

但是，在调控方面也存在一些问题，未来的调控政策仍有改进的空间。

　　1.国家宏观政策

首先，在宏观政策效果不明显的情况下，持续增长稍强，特别是首期付款下降，二房识别等政策略宽松；二是预期管理不够成熟，相对于市场预期的变化是被动的。三是宏观政策层面不考虑城市之间的联系，第一、二、三线、四线城市对不同城市没有相应的更明确的引导政策意见，最后对住房供应的制度和政策意见不够明确。

　　2.地方政策

首先，没有严格执行“逐市政策”的宏观调控政策，刻意实施非库存政策，一线城市的购房限制执行不力，造成一线城市的市场投机和恐慌，同时也吸引了三、四线城市的需求，影响了三、四线城市的需求；第二，；最后，土地供给和住房供给政策调整滞后、被动。对于三四线城市来说，首先，在金融压力和经济增长的影响下，清除库存的政策没有得到严格执行。在存量急剧增加的情况下，政府仍在积极提供土地和促进住房建设，导致非重点城市的投资高于重点城市。第二，关于释放需求和调整供给的制度政策不多。

　　四.政策建议：确保短期内稳步下降

　　1.政策目标

未来政策的总体目标是：力争住房市场在短期内稳步下滑，避免剧烈调整，确保住房市场的长期可持续稳定发展。有五个目标：

一是促进库存的持续减少。虽然近一年来房地产销售增速加快，但房地产库存总量仍相对较大，新的供应规模相当大，库存清除，特别是在第三、第四和第三、第四等城市，需要将库存清除作为一个长期目标。

二是保证房价的平稳运行。房地产的特点决定了房价一般是与涨跌之间的关系保持的，实现库存需要房价的稳定和小幅上涨。特别是二线城市把住房市场看作是地价的风向标，房价的风向标也需要保持适度的增长，这不利于三四线城市库存的消除。

三是争取投资，实现中速。在当前宏观经济下行压力下，新的驱动力仍在培育过程中，确保经济增长不突破6.5%的底线，保持房地产投资适度增长仍然十分重要。鉴于房地产市场整体形势和下半年投资后劲不足的趋势，未来投资应力争实现6%至10%的增长，这不仅有利于经济增长目标的实现，而且还留有改革和转型的空间。这也有助于实现非库存的长期目标.

四是扭转供需空间错配。供需不匹配是一、二线城市市场受欢迎的主要原因，也是三、四、下级城市库存增加的主要原因。因此，有必要扭转供需空间不匹配的现象，作为调控的重要目标。

五是防范住房金融风险。我国房地产金融风险主要集中在开发企业。在市场波动和市场清算的过程中，有必要防范住房企业脆弱的资本链造成的信用违约风险。

　　（二）、政策实施原则

要实现上述目标，一方面要继续实施反周期的宏观调控政策，另一方面要加快相关领域的改革，以释放更合理的新需求，调整供给以适应新的需求。为此，应制定以下政策原则：

第一，采用“细水长流量”调节策略，保持调控“温度”的可持续性。鉴于下半年和明年市场可能会出现短期调整，有必要继续实施刺激政策，但“经常采用一套强有力的推动者”是不合适的。要把握货币、财政、税收、土地等政策出台的时机，协调配合节奏和力度，采取一个接一个的引进方式。

，积极倡导健全引导市场预期.鉴于预期作用在房地产市场中的关键作用，房地产宏观调控应实施前瞻性的引导性调控政策。在准确预测未来几个月宏观经济和房地产市场可能出现的变化趋势的基础上，主动提前发出政策调整信号和政策态度，引导预期的变化走向调控目标。为了应对突发事件带来的预期变化，政府部门应及时作出反应，以稳定预期。

三是实施适度先进的调控策略，及时或及早出台相关政策。鉴于宏观政策和制度变迁效应的滞后和变化强度的差异，房地产宏观调控应避免当前或下一个市场的现行政策调控实践。根据实证研究确定的政策工具变量的滞后性，应准确预测未来市场形势的形成，适时或提前发布政策，使政策工具发挥最佳的滞后效应。

四是实施城市对城市政策的调控政策，同时要求城市间调控的协调。城市之间的市场状况不仅不同，而且相互影响，要解决供需不匹配的问题，应将城市划分为一、二线、三线和四线城市，采取完全相反的政策措施；二是相互配合；一、二线城市作为风向标，保持一、二线城市的市场稳定，防止一、二线城市变冷过热，带动和覆盖三、四线城市，清除库存。

五是加快由政策导向制度主导的转变，让体制改革释放出新的需求。在当前宏观环境和房地产开发阶段，依靠单一的调控政策工具难以实现综合目标，难以克服政策刺激效应的边际递减，只有通过改革才能释放新的需求，促进房地产供给结构的调整。通过改造和更换工具，促进了房地产的持续稳定发展。

　　3.反措施

要实现上述五项政策目标，必须坚持上述五项政策原则，全面实行财政信用政策、财税政策、土地政策、行政政策和体制改革。

在财政政策方面，前瞻性的降息政策，首付比率的差别调整等。在确保增长超过6.5%的同时，我们可以在2016年下半年继续降低标准和利率一两次，同时通过有针对性的业务(如SLF、MLF和PSL)与常规业务相结合，保持流动性；鉴于一些城市市场过热，我们应主要采取金融和信贷等经济手段，不应引入购买限制等过度的行政政策，实施适度的抑制和逐步降温，从而实现“软着陆”，避免导致“硬着陆”的过度力量。对于一线、二线热门城市，要提高首付率和贷款利率，抑制投机投资投机。对于第三、四等城市，增加公积金贷款，扩大公积金覆盖面。

在财税政策方面，应采取区别性住房交易税政策和房产税试点推广。对于一线、二线热点城市，取消交易减税优惠政策；对于三四线以下城市，住房交易税优惠政策将保持不变，同时扩大地方财政补贴政策的实施时间范围；抓住当前机遇，在一线城市和热点二线城市开征房地产税。

在土地政策方面，应根据土地与人口联系的要求，对城市土地供给政策进行整体调整，以帮助扭转住房供求的空间不匹配。对于一线、二线热点城市，提高建设用地(包括住房建设用地)的供给指数，提高住房容积率，在商业改革的基础上，实施工业改革，调整工业用地的功能；对于三线以下、四线以下的城市，减少和限制土地供应，使城市建设用地和住房供给与人口规模、经济发展水平等基本需求保持动态匹配。

在行政政策方面，要完善行政调控政策，加强对市场的监督和管理。对于超出正常范围的房价等指标，在一定程度上实施风险提示制度，根据异常程度确定不同的风险提示水平；实行城市与国有企业之间的双重协商制度，如果价格和地价超过合理区间，应对具有政府背景的市场参与者进行访谈，加强对一线、，加强一线、二级重点热点城市房地产市场的监控和管理。总结和推广苏州等经验，实施房价采取涨停板制度、土地拍卖保险丝制度等。

在制度变迁方面，要加快相关制度改革，尽快努力，防止市场大幅度调整。第一，参照以往的“蓝图”户口制度，购房家庭已包括在居住许可证所涵盖的人口范围内。二是探索和实施商品房共同产权制度，实行商品房产权分割出售。第三，建立包容性住房金融体系，实现农民工的政策性和商业性覆盖。第四，允许和鼓励农民工转让土地承包权，出售和出租住房。第五，改善基层以下城市的基础设施和公共服务，实现基础设施与公共服务城市的均等化。第六，加快国有企业改革，让国有企业尽快退出具有竞争力的房地产开发行业。

　五.改革建议：加快住房供应侧(空间)结构改革

　　1.发展趋势

中国正经历着人类历史上最大的城市化进程。一方面，城市化蕴含着巨大的潜力，另一方面，经济面临着越来越大的下行压力，发展需要新的动力。研究发现，城市群、大城市、一线、二线城市具有很大的发展潜力。在大城市、中小城市和城市群小城镇中，由于受规模经济和外部经济的影响，这些城市有许多就业机会，良好的基础设施和公共服务，高收入水平，大城市和城市群中的中小型城市，甚至农村居民。更多样化、高质量的基础设施和公共服务可以共享；相反，偏远地区的中小城市就业机会不足，公共服务和基础设施条件差，政府也缺乏提供完善的基础设施和公共服务的财政资源。同时，公共服务和基础设施的使用规模不经济，处于国家经济空间的收缩区。

　　2.政策问题

大城市和中小城市在城市群、小城镇(一线城市和二线城市)有很大的需求潜力，但由于政策问题，大城市的土地和住房供应受到限制。第三、四线，特别是边缘中小城市(镇)的需求不足，但土地和住房供应大量，不仅导致房地产分化严重，空间结构不平衡，还导致房地产投资对经济增长的影响。

　3.政策建议

调整城市发展政策。当大城市中心城区人口超过最优规模时，应建立多中心，以解决城市疾病，以大、中、小城市与小城镇协调发展为主要形式，以城市群为主体，全面发展城市群中的中小城市和小城镇。

住房供给侧(空间)结构改革。在房地产方面，要放开一线城市和二线城市的人口限制，增加一、二线城市和城市群中小城市的土地和住房供给，实现住房供求的匹配，促进住房市场的空间趋同，带动住房投资的增长。同时，应采取相应的措施，通过土地指标的空间交换系统，调整和限制第三、四等城市的土地供应和住房供给，逐步消化存量。

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