全球这6大城市房地产泡沫风险最大

在当今世界，约1/3的发达国家债券收益率为负值，对房地产等有形资产的投资仍然很受欢迎。根据瑞银(UBS)的一份新报告，世界上一些金融中心的房地产市场过热，存在房地产泡沫的风险。

根据瑞银全球房地产泡沫指数，2016年加拿大温哥华排名第一，其次是伦敦、瑞典、斯德哥尔摩、悉尼、澳大利亚、慕尼黑、德国和中国香港。

温哥华第一芝加哥房价被低估

该指数旨在跟踪世界上一些金融中心的房地产泡沫。报告称，在紧随其后的18个城市中，温哥华、伦敦、斯德哥尔摩、悉尼、慕尼黑和中国香港是泡沫指数超过1.5的城市，其次是温哥华、伦敦、斯德哥尔摩、悉尼、慕尼黑和中国香港。有七个城市的指数在0.5到1.5之间(房价被高估)，其次是旧金山、阿姆斯特丹、苏黎世、巴黎、日内瓦、东京和法兰克福。

这份报告的作者马蒂亚斯·霍尔齐伊(Matthias Holziey)在序言中表示，这些城市的共同特点是超低利率，与实体经济的表现不符。

相比之下，新加坡、波士顿、纽约和米兰的指数在0.5和0.5之间，房价更为正常。芝加哥是唯一一个指数低于1.5和房价低估的城市。

报告称，自2011年以来，泡沫风险地区的城市房价平均上涨近50%，而其他城市的房价涨幅不到15%。造成这一差距的部分原因是当地经济增长和通货膨胀。

在该指数中，温哥华房地产市场是近年来世界上最热门的投资目的地之一。报告称，自2014年底以来，温哥华的房价上涨了超过25%。

此外，根据英国房地产服务公司莱坊(Knight Fong)最近发布的全球豪宅指数，温哥华从去年6月至今年6月上涨了36.4%，成为世界上增长最快的城市。

高房价使温哥华当地居民难以忍受。为了遏制海外投资者的投机行为，温哥华于8月2日开始征收“外国购房税”，对外国人或在当地购房的外国公司征收一次性15%的转让税。。温哥华市长说，该市计划从1月份起对空置房屋征税，最高可达评估价值的2%，将大约1万套空置房屋推向出租市场。

香港的下降趋势

物价上涨通常是由乐观的预期、外国资本流入和宽松的货币政策造成的。而且经济基础薄弱，房价的快速上涨将使当地房地产市场尤其脆弱。

中国香港是今年指数中唯一面临房地产泡沫风险的亚洲城市。报告称，经过多年的房价持续增长，香港房价在2015年达到顶峰，并开始调整近10%。然而，香港的房价与收入之比和房价与租金之比仍创历史新高。房价下跌的趋势也影响到租房市场，自去年的峰值以来，租金已经下降了8%。

香港的实际收入增长多年来一直停滞不前，因此，在该指数追踪的18个城市中，香港的房价承受能力最低，人均居住面积只有14平方米。最近房价的下跌也给香港人带来了很少的快乐，在那里买一套60平米的公寓需要18年以上的时间。

尽管中国内地城市不在瑞银的研究范围之内，但报告作者马提亚斯·霍尔兹(Matthias Holzhi)在前言中指出，中国市场的供应和持续需求的结合，为房价上涨提供了理想的温床。

与此同时，他表示，即使在房地产泡沫迹象最为明显的城市，也不可能准确预测泡沫将持续多长时间。房地产市场既敏感又脆弱，供应激增、利率上升或国际资本流动发生变化，可能引发房价大幅调整。

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