新政搅动＂冷＂市场 楼市能否回暖要看四季度

为了严格执行“有限购房”的“广深三亚”，中央银行9月30日调整“限制贷款”政策，提振了上半年房地产市场的“银X”活动。行业分析人士认为，信贷政策放松的影响已经显现，但能否推动交易量的增长，仍有待银行实施，这一效应将在第四季度逐步出台。

　　新政府对“冷”市场进行了搅拌。

9月30日中国人民银行发布了关于放宽住房信贷政策的通知。据联佳房地产市场研究部门称，在国庆假期期间，虽然北京的商品房净价比去年同期下降了30%以上，但与9月份相比，新增游客的平均日数量增加了25.3%。

根据上海义州研究所的数据，从10月1日到10月10日，上海新建商品房的成交量为84000平方米，比去年同期下降了22.3%，但明显低于前三个季度32.2%的降幅。中原地产浦东北蔡二店经理告诉记者：“大多数客户在咨询政策的同时，看着房子，随着成交量的上升。”与此同时，在政策效益最为明显的刚性需求领域，客户已经结束了提前观望，推动了短期假期交易量的上升。“

上海一些中间派的经理也反映到，由于信贷政策松散的束缚，买方的采购成本直接减少，导致业主的心态发生变化，并对交易的价格持保留意见。目前，房东已经开始提高卡的价格，房东的空间窄。

同样，新的政府对广州和深圳房地产市场的刺激效应也出现了。根据广深一些基准住宅企业的反馈和记者的现场考察，在黄金周期间，广东房地产市场明显升温，特别是平均价格较低的郊区板块，交易明显扩大。以深圳为例，在“十一五”期间，大多数建筑的游客人数显著增加，开放项目的交易也有所增加。

　　市场的热身应该以情感的形式出现。

据中国房地产信息集团研究中心介绍，调整贷款限制政策，拯救市场的力度远远大于市场预期，市场活动的改善也是合理的。首先，“贷款限制”解除，改善需求尤其是第一次改善需求首付压力降低，积压数年的大量改善需求开始释放；第二，一些房地产企业由于良好的政策也开始跟随价格上涨的趋势，“买不起还是不买”的心态引发了一些强烈的等待-而且-看买家们开始敲定交易。

据联家说，在国庆期间，北京新需求与供应的比率为9.3，比9月份增长了近50%。联佳房地产市场研究部门张旭认为，在信用政策落地后，预计有一些改进的客户将利用这一点进入市场。市场需求持续上涨，10月份市场可能在9月的基础上进一步改善。

中国综合开发研究院旅游和房地产研究中心主任宋鼎表示，新的住房贷款协议意味着政府放松对房地产市场的控制，将激活国家房地产市场，并将对供应和需求产生影响。目前，房地产游客数量急剧上升，在交易中得到了显著的恢复。

　　稳定趋势已经确立。

市场分析人士表示，新交易的效果会随着时间的推移，但一定会在市场上发生深刻的转变，这不仅是因为交易量会上升，而且更重要的是，更重要的是，价格可能会上涨。宋鼎表示，新政的主要作用是停止衰退，促进交易的恢复。房价的回升总体上落后于交易的复苏，房价预计将在第四季度保持稳定。

然而，业内人士普遍认为，信贷政策的趋同能否导致交易的复苏，仍取决于银行的实施。

海南金城房地产咨询策划有限公司董事长王璐表示，中央银行和地方政府应该有一个政策制定过程，对全国的影响将被推迟，第一次等待12月后交易量的回归。同时，由于市场处于供过于求的状态，目前所有的政策都没有带来大的行业逆转，这些政策调整将促进市场的底部健康，但不会迅速反弹。

我家族集团副总裁胡景辉预计在商业银行存贷款比率不放松、房地产行业持续整体风险压力、央行流动性导向释放持续等多种因素的共同影响下，对未来房地产市场的成交量产生实际影响。预计随着商业银行的具体实施，短期内仍难以看到效果，但将在第四季度逐步释放。