近几年来,物业税这一话题被炒了,但在税收动机、70年的产权和税基、房地产税和税制的完善等重大问题上仍未形成共识。这种情况不仅是因为税收涉及到太多的人的利益,“口袋决定头”,还因为理论研究比较肤浅。从最近的消息来看,物业税的开征只是一个时间问题,所以最好搁置基本问题,注意细节,因为细节可能最终决定物业税的成败。
首先,看看税权的分配。大部分国家财产税都是地方税,中国也是如此。、征收方式等指导原则,并将税率决定权交给地方当局,因为各地的市场条件差别很大。你打算去哪一层?美国的财产税分为市、县、学区三个层次,部分地区分配给学区的物业税所占比例超过一半。考虑到中国的国情,按城市统一征收和使用物业税更为合适。
看看这个物体。毫无疑问,对商品房征税。事实上,如果产权完整,并且可以独立交易,房屋和担保房屋的变更就是税收主体。安防系统本身存在着巨大的缺陷,造成了一定程度的反向不平等。通过追溯调整纠正不公平是不现实的,房地产税可以起到一定的平衡作用。从长远来看,如果获得更多的公共服务,市场价格较高,农村住房也应包括在征收对象中。
有些人建议通过物业税使小财产合法化,这就混淆了基本概念。房地产税与公共服务相对应,而“小产权房”的实质是区分地租是私人的还是国有的,因此合法化的方式是支付地价,这与房地产税是完全不同的。如果被困在这个问题上,“大楼盘”交税和“小产权房”不交税是很不公平的。
看看征用的方式。物业税在其他国家是普遍存在的,我国征收物业税的可能性很大,因此物业税征收方式的“细节”是非常重要的。目前有两种观点:一种是根据设定的数量,另一种是根据人均面积。这两种方法都有很大的问题:虽然根据数量比较容易收集,但最有可能导致大规模的“假离婚”或不必要的户口分离;按人均地税看似乎比较合理,但税负与房地产价值却不能很好地协调(一般情况下不存在这一问题),如A、B住房面积大,地处偏远,公共服务差,B相反,面积小,公共服务好,结果可能是A市价格低于B,但税额较高。
笔者认为,从人均评价和评价来看,收藏是最合理的。家庭人均住房价值准确地反映了财产的数量,也对应着公共服务的数量,因此这种征税方法能最好地反映物业税的原意。这样,就没有规定人均免税面积,而是规定了人均免税额。如果人均免税额为100万元,三口之家的评估总价值为500万元,则只征收300多万的税款。这种征地方式可以达到最大程度的公平,在房地产统一登记完成后,借助完善的信息系统,征地成本也很低。这一办法的另一个好处是,受过度征税的驱使,地方有动力改善房价较低地区的公共服务,从而有助于实现公共服务的平等。
至于是按固定税率征收,还是按累进税率征收,也应由地方政府决定:在需要加强房价调整功能的地方,可以设定较低的起征率,实行累进税率;在更加注重税源作用的情况下,可以征收较高的初始税率和单一的标准。
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