原房贷处于还款前期 提前还贷不划算

只要第一次抵押贷款已经还清，就有可能支付前三次购买第二套，也可以享受利率优惠。随着央行新政策的出台，这一政策刺激了许多购房者对提前还款的需求有所改善，以便在购房时享受第一套贷款政策。

      融360提醒，对于不同的人，是否提前还房贷，要视具体情况而定。某些情况提前还贷再贷款买第二套房并不划算，下面通过一个经典案例来分析。
 
方360经典案例分析：
 
      假设某人现在拥有住房一套，为09年新购房，当时贷款70万，利率享受7折优惠（为4.158%），共贷款30年，现已正常还贷5年。央行房贷新政发布后想再购买一套总价200万元房屋。提前还款是否合算？为方便计算，贷款方式均采用等额本息方式。
 
必须支付原始抵押的详细信息：

贷款上限	7000.00元
还款月数	360-月
每月还款	3405.98元
支付的利息总额	526153.73元
本金加利息合计	人民币1,226,153.73元

 
如果您提前支付贷款，则需要支付详细信息：
 

原始每月还款：	3405.98元	原定最后偿还期：	2039年9月
偿还总额：	204358.96元	支付的利息数额：	人民币139093.13元
每月还款：	六十三万六千九百三十三点五三	下个月每月还款：	0 元
利息节省：	384861.25元	新的最终还款期：	2014年10月

      第一种情况是：不提前还款，按二套房政策购买，首付7成，利率为基准1.1倍，30年。

      该购房者需要首付140万，贷款60万，30年共需支付利息约86.8万。

      此外，仍需支付首套房25年利息38.5万。

      故此人需一次性支付现今140万，以后支付利息125.3万（86.8+38.5）

      第二个案件：提前还清贷款余额，再购房按首套认定，需首付3成，享受广州当前房贷优惠9.5折，贷款30年。

      该购房者需要还款贷款余额64万（因为前5年还贷款本息20.4万元，其中本金6万元）。

      另外，购买新房需要首付款60万，之后共支付利息169.3万。

      故此人需一次性支付现今124万（64万+60万），以后支付利息169.3万。
 
      可见，在这种情况下提前还款并不划算，不仅要多支付44万利息（169.3-125.3）,而且在现金方面也没有明显优势，而者仅相差16万（140-124）。这还不包括因提前还款可能产生的违约费用。

      因此，融360认为，通过提前还贷，来享受央行新政，对贷款余额较少的购房者比较合适。因为贷款余额越少，用户支付现金也越少（=首付60万+一次性还清贷款余额资金）。而处于还款前中期，贷款余额较多，用户需支付现金越接近新房7成首付金额（案例中140万），因此，并不划算。
 
      以上数据是通过融360房贷工具计算：
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