1亿人刺激出超3000万套需求 去哪儿投资？

今年，在国庆节假期后，国务院办公厅印发了《城市解决计划》中的1百万名非户籍华人，并努力解决1亿流动人口进入城市的问题。对于中小城市来说，这不仅是好事，而且对于大城市来说也是一个好处。由于家庭登记的开放，这些被限制购买的热城市将增加对住房的需求。

在人们的流入和土地供应的严格控制之间，哪些城市将成为国内采购需求集中释放的地区？哪些城市不释放这种需求？？《每日经济新闻》记者对相关政策和城市房地产市场进行了深入的研究，试图找到投资于未来房地产市场的最可靠的地方。

“新的城市化建设应以人的城市化为中心。。

此外，国家委员会和土地和土地部、国家发展和改革委员会、、人民社会部、、卫生和发展委员会以及其他部委相继介绍了家庭登记和土地供应、一系列政策指导文件，如社会保障。

这一系列围绕“人口城市化”的规划清楚地描述了“十三五”期间人口流动和经济发展的主要路径。

根据“一亿非户籍人口”，一套约有三人的房屋需求会超过三千万套，即使剔除了非住宅、租住房屋、房屋等因素，考虑到更衣室、多套房及由此带动的投资需求等因素，这波涌入商品房市场的浪潮也将相当可观。

然而，人、钱、地的错位，供求的不平衡，谁又能真正得到蛋糕呢？

在“剪刀差异”下，省会城市最有益吗？

在国家一级最近公布的文件中，存在明显的分化和等级特征，使得省会城市或成为这一轮规划的最大受益者。

10月11日，国务院办公厅在城市结算计划（以下简称结算计划）中发布了<100万的非户籍人口。核心是“农业人口转移条件的全面放松”，但不容忽视。这是差异和条件松弛。

安置计划中主要“非户籍”人口的安置和实施要求是“除极少数特大城市外”，首都及以下城市需要全面开放，限制“大专、职业院校毕业生、技术工人、出国留学”的定居，对资金水平高、水平高的城市没有明确的要求。这意味着，根据以往的政策，这些城市可以按需接收。

土地供应方面也是如此。从10月10日五部委联合发布的“建设用地规模增长与农业转移人口联动机制”的实施意见可以看出，人均城市建设用地不超过100平方米的城镇现在按照人均100平方米的标准安排新的建设用地，特大城市和特大城市的中心城区原则上不安排新的建设用地。事实上，到2020年，在国家规划中增加的3900万亩土地中，没有一个是在大城市和大城市安排的。

10月19日，国家卫生计委流动人口厅发布了《2016年中国流动人口发展情况报告》，指出，“十三五”期间，沿江、沿海及主要交通线人口继续聚集，大城市和大城市人口继续增长，中西部省份农民工比例显著增加。

出现了明显的“剪切差”，即人口仍将朝着大、大的城市汇聚，但由于土地和人口的红线，人们最终会流入大城市，并将溢出大城市的城市集群中的主要城市。

在1亿人口中，流入这些城市的人又被分割了。学院和职业学院毕业生，高级技术工人，返校生，将成为定居的首选。此后，进入学校和参军的农村学生，长期居住在城市的农业转移人口和新一代的农民工会成为主要城市或一些特色城市的吸收对象。

这一观点得到了新城市控制部高级副总裁欧阳杰的支持，他指出，目前的定居政策给了一些省会城市吸引人口和快速发展的历史性机会，这将增加这些城市的住房需求。

"如果20个热市吸引了30%以上的年均人口，每个城市的平均人数将增加20万以上，对住房的需求将是巨大的。"

在这20个城市中，在一线城市、天津、杭州、苏州、成都、重庆、武汉等城市，2015年GDP总量超过1万亿元的六大城市无疑是值得关注的问题。

统计表明，2005年至2015年，这六个城市的GDP增长率是上海和北京的3.4倍以上，甚至更高。重庆和天津是超级大城市，2010年有1000万人口.此外，在2015年GDP超过900亿元的南京，长沙也有潜力。

值得注意的是，上述城市(苏州除外)也是2030年国家高速铁路规划图中四条或四条以上高速铁路线通过的重要节点城市。交通和距离使这些城市能够尽快从中国的核心区域经济中获得人口红利。

可以看出，上述城市具有资源优势，经济内生力量强，是人口虹吸能力的核心因素之一。例如，武汉高校的数量已达到86家，居全国前列。2015年，人均外币存款18.28亿元，甚至高于天津。成都游戏产业的发展是突出的。截至2015年底，高新区集聚了400多个游戏企业，年销售收入82.4亿元，同比增长35%以上。长沙基于设备制造业和文化创意等特殊行业的优势，在10年增长了460%，增长是全国的第一个。

在“内部耕耘和外溢”的一线城市，城市的规模有机会吗？

在这一轮城市化进程中，率先设置“红线”的四个一线城市由“人口驱动”向“人口素质驱动”发展。这些城市只会吸收“1亿人口”的最上层。

以上海为例，居留证主要针对三个群体：“国内人才”、“外国人才”、“普通外国雇员或投资”；2015年，上海的“直接安置”针对的是创业人才、风险资本管理和运营人才、企业家、企业高管和科技技能人才等高端群体。

城市的房价上限将提高，因为有房价的人口更集中。正如众所周知的金融和金融来源所说，深圳等城市，土地单位的价值正在增加，房价没有下降。

对于开发人员来说，问题不是每个人都不买，而是什么都没有。“根据中国科学院的数据，今年上半年20个热点城市的可利用面积减少了约20%。根据CRERY的数据，2015年“北上海广”的年度土地供应计划下降了20%以上。

住房公司进入大城市的门槛越来越高，但这并不意味着没有投资机会。

在"人地联动机构"中，有人提到，"鼓励农村土地管理权利的规范化有序循环"提供了一个假想的空间，用于"被释放"的旧改革和农业土地的发展。

如果我们能增加农业用地的激活，上海房地产无疑将迎来巨大的想象空间。然而，在城市发展和区域供应和需求的基础上，第一层城市的土地开发将更加全面和严格。

上海虹桥商务区企业服务总监贾政经至<日经济新闻>记者，上海没有土地，但有很多条件，当土地被释放时，要依靠成熟的规划引导、工业经济如何合作。

住房公司也可以找到另一种方式，因为与大城市、超级城市郊区、周边新区、卫星城市，特别是城市群相连的“中小城市”的深基坑相比，这是不可忽视的。

上述“安置方案”明确指出，大城市和特大城市需要区分主要城区、郊区、新区等区域，并按类别制定安置政策。\r\r\r\r\r\r\n""

《每日经济新闻》记者对城市经济指数和房价的发展进行了梳理，发现城市的房地产市场对城市的人口和经济溢出给予优先重视是值得关注的。包括北京、东莞、深圳、惠州、佛山、广州、苏州、上海及其下属的廊坊。

佛山市2015年GDP已超过8000亿元人民币，无锡和宁波在“每日经济新闻”发布的“长江三角洲城市价值白皮书”中分别排在前3位和前10位。在中指学院上海分院副总经理张志杰看来，这些城市的房地产市场值得关注。

从中国房价市场平台发布的小城镇的平均单价可以看出，上述城市和大城市“毗邻”的小城镇已经率先上涨，燕郊6月份平均单价17340元/平方米排在第一位，三和大厂也排在第20位；东莞凤岗、唐霞、长安、大岭、大朗、黄江、青溪、厚街八镇房价位居全国前25位。

张志杰告诉“每日经济新闻”，基于产业、人口、匹配的考虑，金华和台州在短期内有很大的房价上涨空间。如果城市群真的落地，受到距离和交通效益的嘉兴，市场也是值得关注的。

大都市区是未来城市化的关键，中小城市将是未来人口流入和工业发展的最佳机遇。欧阳杰指出。

除了城市群，机遇在哪里？

欧阳还提醒说，在中国一线和二线城市中，只有16座城市增长了15%，而上述“城市之城”，值得关注的城市将不超过30座，投资回报不到城市的25%是不考虑的。

毫无疑问，房地产市场越来越集中，无论是在大城市、省会城市、重点二线城市，还是上述中小城镇、有人口机会的城市和房地产开发空间，都没有被“超级城市群”所吸引。

数据显示，北京河北、长三角、珠江三角洲三级城市群的质量占全国GDP的40%。此外，近年来，成渝成渝两位数增长，长江中游城市群“、1+8城市群”和昌珠滩城市群的年产值也非常显著，中国的经济实力被多个城市群划分，然后人口流量、资金流和配套引导等，导致这些区域的城市“梯队”将倾斜。

这也意味着全国各城市之间的“不平衡差异”将变得越来越明显。

叶谭最近出版的“十大最有前途的中国城市”在我看来已经引起了广泛的关注。长春、哈尔滨、大连、沈阳、兰州、大同、洛阳、南昌、温州和唐山都在名单上。他们大多没有享受到这一轮城市群建设的红利，产业结构落后、人均财富低、人口流失、房地产清仓困难等都是其薄弱环节。

来自深圳房地产研究中心的一套数据显示，超过70%的国家的股票出售库存集中在三个或四线城市，经济实力较弱，超过600个实体，一些地区的商品房买卖比率甚至超过30个月。

从住房企业的角度来看，尽管兰州开发的大市场取得了巨大的成就，组织TOP50开发企业的战略表明，主流开发商的定位基本调整为“关注第一、二线城市的核心区，更多开发商的产品线是“只需要住宅和中高端住宅”。\r\r\r\r\r\r\n""

"未来将不超过8000家房地产企业。经过仔细考虑之后，你会发现第三和第四层城市肯定不会去。"ouyangJie直截了当地说，"在未来，除了一个超级城市或一个超级城市之外，什么都没有。"

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