马光远：失真的房价数据

最近，有很多关于房价下跌的消息，其中两个最引人注目的消息是：

第一个是“中国经济周刊”，“从第一次到部分全球房价上涨几乎减半，谁导演了合肥房价过山车？”文章说，去年被一家机构评为全球最大涨幅的合肥，今年“几乎减半”。这篇文章引用了合肥房地产经纪公司的一项采访：“湖边板块下跌幅度最大，跌幅最大的是40%的≤50%，几乎是房价的一半。”今年春节期间，滨湖一处房产的开盘价为11000元/平方米，较周边最高价格22000元/平方米至23000元/平方米的价格下降了一半以上。“

其次是深圳的价格新闻：根据深圳6月份的价格数据，数据显示6月份深圳的价格为每平方米54492元，5月份有所下降。数据还显示，在2016年10月至2017年6月的9个月期间，深圳房价下跌了7108元/平方米。

可以说，深圳和合肥是2015年和2016年中国房价上涨的代表城市。这两个城市房价的变化无疑会对未来其他城市的房价走势产生心理影响。

但后来，可以肯定的是，上述两个城市的房价数据显然是不现实的。

首先，合肥自去年以来经历了调控，交易量迅速下降，抑制投资投机活动取得了显著成效。合肥市上半年共售出商品房17546套，同比下降77%左右。根据官方数据，新房子的销售面积在前五个月下降了30%以上。

房地产市场已经降温到2016年底。我说今年初合肥的房价，我认为合肥市和合肥市的房价，因此这个城市是包括在今年的房价风险城市。

但即便如此，一种耸人听闻的说法，比如将房价减半，也不符合合肥的实际情况。，合肥5月份新房价格同比下降0.2%，而二手房价格环比下降0.2%。(当然，这个数字的具体数字没有多大价值，它对市场的误导也不亚于房价减半的报道。正如我在前几篇文章中所说，。)根据当地房地产协会的数据。不仅房价没有下降，6月份二手房的平均价格为每平方米14215元，比一个月前上涨了0.14%。

实际情况是合肥房价已经放开，房价已经下降，这是正常的。甚至可以说，去年经历激增的热门城市，大部分正面对这样的市场转变，这正是我一次又一次地说，市场已经发生了变化。然而，价格变化并没有“减半”那么夸张。

因为据我理解，报告中提到的数据并不知道，由于特殊情况下的特殊价格，财产、个人财产，甚至个别房屋都是正常的，但不能感叹价格减半，这只是一个吸引注意力的噱头。此外，在限价政策下，新屋的统计数字不太可能上升，这是我们所看到的房价的事实。

至于深圳“九连跌”，每平方米下跌七千多人的报告更是荒谬，属于小学数据不佳的表现。如果二手房市场仍能不情愿地将平均月成交价格作为全市二手房价格数据，那么以新房月成交价格数据作为价格数据对中国多年来的房地产数据来说是一个有趣的笑话。

每月开盘面积不同，上个月热点区开盘多，平均价格自然高，下个月郊区推出大量报价，均价将下跌。此外，根据您自己的指导价，不允许高价位的房产上市，当然，价格已经下跌。多年来，我们的许多城市利用每月的平均成交价格来判断房价的趋势，这相当于上月篮球队的姚和下月的潘昌江，然后说篮球队的身高已经下降。

深圳市场的真实情况是什么？深圳房地产市场正在进行一场激烈的博弈，市场对买方市场来说，这是事实，，市场没有降温的原因，但急切的资金仍在盯着市场的变化，随时准备进入市场，各种金融产品随时准备加入市场。

那些报道房价下跌的人不得不提到上个月的报告：“北京房价下跌了20%”，一家中介公司的报告说，我爱我的家人。

据他们统计，“12个成交地区中，有八个地区的平均成交价正在下降，只有四个地区的房价上涨，跌幅最大的是通州区和仪庄开发区，均超过百分之二十。”不过，据我对北京市场的了解，这20%的基本结论是，个别地区的个别地产，由于特殊情况，例如欠债或急需现金，在任何时候都有明显的减价，但这些特例并不能时时刻刻在整个地区推广。

目前，北京房地产市场的实际情况是二手房设定了区域最高指导性价格。那些超过这个价格的人是不允许公开上市的，当他们被出售的时候，他们也会通过各种方式制造低价，使人们感觉到价格已经下降了。

事实上，由于二房贷款比例的增加，以及各种限制，目前北京市场基本被冻结，交易已经急剧下降，买卖双方陷入了一个真正的等待期，而且价格也被放松了，以前无法谈判，现在有了谈判的空间。但并没有显著下降。据我对北京市场的观察，虽然北京市场已进入冻结期，但房价只是宽松，但并没有大幅下跌。

北京的二手房价格是单手限值，所以整个市场价格扭曲，许多城市只对新房限价。房价限值，当然，房价没有上升的统计数据，当然是在下降，因为你是按照你的意愿来指示温度计指针的，指针一定要听你的，但实际上有些地方的房价没有下降，反而可能在上涨。开发商或买家会想出许多方法来规避限价政策。限价后的降价只是一个自欺欺人的游戏，但每个人都玩得很高很有趣。

在我的上一篇文章中，我指出：高价格的限制只是为了让温度计看起来不错，而不是真正降低温度。为什么限价政策是错误的？因为限价并不一定与“房子是用来居住”的政策有关。我们现有的限价政策仅限于高价房地产.事实上，每个城市的高价地产都与普通人没有多大关系。这些高端资产属于富人。高端房产的价格限制本质上不是穷人买房子，而是富人买便宜的房子。

真正的限价不是高端房产，而是普通人购买中低端的房产，中端的房产应该受到限制，低端的财产要严格控制，这可以让普通人能够承担得起房子，你限制高端的物业和普通人与任何关系无关，所以这样的政策仅仅是为温度计指针服务，而不是为了“房子习惯住”这个政策。

中国房地产市场充斥着虚假数字，从内部到外部的真实数字很少。只有混乱和误导的市场信息，这，市场领头羊和坐在村里的数字，他们想要引导市场的情绪根据自己的意愿。无论他们提出的是上升的数据还是下降的数据，其目的都是影响市场和影响政策。例如，，你为什么总能听到很多夸大的房价暴跌的消息，因为它很可能是苦肉，通过这样的消息，为了放松调控创造动力。

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